La mitad de los pisos que tiene Bankia los aportó Caja Madrid

Bancaja y Caja Madrid anunciaron su fusión el 10 de junio de 2010, hace menos de dos años. Lo que se presentó en aquel momento es muy distinto a lo que hoy en día es BFA-Bankia. El SIP de Caja Madrid y Bancaja, unión de la segunda y tercera caja de ahorro de España con otras cinco entidades pequeñas, nació para convertirse en el líder que adelantaría a La Caixa, para ser el gran protagonista en positivo de la banca nacional.

BFA-Bankia, por contra, es muy distinto a lo que parecía ser el SIP. Ahora es la primera inmobiliaria del país, una entidad que ya no tiene ni al número uno (Rato) ni al dos (Olivas) a la cabeza y los mercados la identifican como uno de los principales problemas de España. De hecho, el FMI la conminó la semana pasada a mejorar su gestión y su política corporativa.

Aunque en los inicios del proceso de concentración de las entidades financieras en España los dirigentes de Bancaja y Caja Madrid se veían con fuerza como para ser cabezas de león, el resultado de la unión no ha propiciado un gran líder bancario. Tuvieron que unirse y renunciar a ser los líderes en solitario de un proyecto, una cuestión que desde Madrid no se quiso aceptar de buen grado. Por ello, en la capital de España se ha intentado culpar de los problemas de BFA-Bankia a los activos que se aportaron desde Bancaja.

Sin embargo, según las cuentas auditadas de Caja Madrid de 2010, esta entidad tenía 1.105 millones de euros en viviendas procedentes de particulares mientras que en la misma fecha Bancaja tenía 49 millones. En sólo un año, el valor contable de las viviendas que tiene Bankia ha crecido hasta los 1.809 millones en 2011 frente a los 1.154 que declararon estas dos cajas hace dos años. Atendiendo a estos datos auditados por Deloitte, Caja Madrid es la responsable de más de la mitad de las viviendas que tuvo BFA-Bankia desde su inicio. Pese a esto, algunas fuentes desde Madrid, apuntan que la gran mayoría de la morosidad que se anota Bankia actualmente procede de préstamos que concedió Bancaja.

Esta arma, la de acusar a Valencia de los problemas de Bankia, no es la primera vez que se utiliza. Al contrario de lo esperado cuando afloraron los problemas de Banco de Valencia, Rato no mandó a la matriz en rescate de la filial sino que se lavó las manos y convirtió la estratégica e histórica posición de Bancaja en Banco de Valencia en una mera «inversión financiera».

El deterioro de la cartera inmobiliaria de Caja Madrid empezó antes y con mayor virulencia que en Bancaja. El fondo Madrid RMBS IV alcanzó una morosidad del 15,1% en febrero de 2009. Esta titulización se emitió a finales de 2007, es decir, con los últimos créditos concedidos en la cima del boom inmobiliario. Otros fondos de Caja Madrid, como el Madrid RMBS II de diciembre de 2006, tenía por entonces una tasa de mora del 6,81% mientras que el Madrid RMBS III estaba por el 7,26%.

Esta altísima mora en los inicios de la crisis contrasta con la que tenía la caja valenciana. Los fondos de titulización de 9 y 11 de Bancaja tenían por entonces una morosidad del 5,74% y del 5,33% mientras que la CAM, en su fondo número 7, tenía una morosidad del 4,66%.

Mientras que las cajas valencianas y la madrileña estaban a la cabeza de la morosidad, otras titulizaciones de Bankinter, La Caixa, Ibercaja o Caixa Penedés aún mantenían su nivel de morosidad por debajo del 1% en esas fechas (inicio de 2009). La exposición y los problemas del ladrillo que tenían tanto Caja Madrid como Bancaja y que ahora están en el balance de BFA-Bankia son, por tanto, innegables siendo ambas aportadoras netas de activos tóxicos. Las dos llegaron enormemente cargadas de financiaciones de viviendas que lastran tanto la cuenta de resultados como la solvencia del banco que ahora va a volver ser ayudado por el FROB con hasta 10.000 millones.

Líder en activos tóxicos

Sea con mayor o menor aportación de una u otra caja, el resultado es que Bankia es hoy en día la primera inmobiliaria del país, la líder en activos tóxicos. Su riesgo inmobiliario, es decir, los créditos que ha prestado a este sector y que podrían ser impagados, se elevan hasta los 37.514 millones de euros. Unos 10.000 corresponden a préstamos sobre viviendas mientras que otros 11.000 tienen como garantía un suelo, un activo tremendamente devaluado en estos momentos. De hecho, Bankia ha llegado a dotar hasta el 90% de algunos de estos activos, dinero que ha mermado notablemente su cuenta de resultados.

Las cifras de activos recibidos por impagos de créditos aumentaron un 15,2% en 2010 con respecto al año pasado al pasar desde los 12.113 millones hasta los 13.951 millones de valor bruto. La gran mayoría llegó de préstamos a promotores, un total de 8.438 millones. De este monto, 2.367 son edificios terminados mientas que 1.809 son viviendas. El suelo supone un total de 5.289 millones de los que poco más de la mitad, 2.738 millones son terrenos con calificación de urbanizable. Además de esto, Bankia tiene suelos rústicos cuyo valor alcanza los 2.551 millones de euros.

Demasiado interés

Al margen del saneamiento que requiera Bankia por su elevada exposición al ladrillo, la opción de recibir CoCos (bonos convertibles contingentes) lastrará notablemente su cuenta de resultados. Estas ayudas del FROB III son unos fondos por los que hay que pagar un 8% de interés y que, en caso de necesidad de capital de la entidad, se pueden convertir en acciones.

En el caso de que no se efectuara ese canje y si recibiera 10.000 millones de euros en Cocos, Bankia tendría que generar 800 millones de euros sólo para pagar los intereses. En 2011, Bankia ganó 309 millones.

A este pago de intereses que ya de por sí se plantea como muy complejo, hay que sumar los 4.465 millones de euros que el FROB1 adelantó a BFA-Bankia para que realizara el proceso de fusión. Esa ayuda supone un pago de intereses del 7,75% durante el primer año (después va subiendo) por lo que implica un coste de unos de más de 340 millones de euros.

Fuentes financieras apunta que el verdadero problema para la devolución de este préstamo del FROB es que fue dinero gastado en el proceso de reestructuración y que «de momento, no ha permitido generar las sinergias suficientes como para abonar los intereses y empezar con el pago del principal», es decir, de los 4.465 millones de euros que se deben. Otro de los problemas añadidos que tiene el grupo BFA-Bankia es que para cumplir con la nueva normativa bancaria tiene que realizar aún dotaciones por valor de 5.070 millones de euros.

Quiso entrar en la puja de Unnim (cajas catalanas) para tener dos años para cumplir con este requisito pero desde el Gobierno no se lo permitieron por lo que debe solucionar su situación en lo que queda de año.