La metamorfosis de las plantas bajas en Valencia

Los tiempos cambian y las fachadas también. Estamos acostumbrados a ver cómo un viejo comercio desaparece y otro nace en su lugar. Sin embargo, en los últimos cinco años, la emergencia de nuevos modelos de negocio, el atractivo turístico de Valencia o la dificultad para adjudicar locales comerciales obran una transformación: plantas bajas de Valencia reconvertidas en pisos de alquiler turístico, nuevas promociones que incorporan viviendas a pie de calle y bajos que ahora son trasteros o cocinas virtuales, las conocidas como 'dark kitchen'.

Además, un fenómeno ha dejado en los últimos años un rosario de locales cerrados: la reducción de sucursales bancarias. Según datos del Banco de España, en 2008, cuando estalló la crisis económica, había en la Comunitat más de 5.000 sucursales bancarias. Llegó la pandemia y se quedaron en 2.300. Ahora son poco más de 1.600.

El Banco de Santander, por ejemplo, previó a mediados de 2019 el cierre de casi un centenar de sus oficinas en toda la región. Y lleva a cabo un proceso de transformación: convertir los bajos en viviendas.

Entre las calles Canalejas, Juan Verdeguer o Lirio, en Valencia, ha crecido un racimo de espacios para apartamentos turísticos y estudios en planta baja que ValenciaLoft ofrece por internet. A ras de suelo. De la acera al apartamento en un paso. Donde durante años hubo bajos que no se vendían ni a la de tres, o alguno con uso de oficinas o almacenaje, hay ahora modernos muebles y espacios diáfanos en los que se hospedan turistas cerca del puerto, la playa o la Ciudad de las Artes y las Ciencias.

«Y se han llenado por las Fallas», constata un gestor al que telefoneamos interesados. No por estar en un bajo hay estrecheces. Al contrario. Por ejemplo, uno de los que se ofrecen en planta baja y con acceso directo a la calle cuenta con dos niveles, dos dormitorios, salón, cocina perfectamente equipada y baños en ambas plantas.

Uno de los visitantes es Luis Hernández, un venezolano que ha pagado 380 euros por alojarse cinco noches de la semana fallera en uno de estos nuevos espacios. «Aunque está al lado de calle y hay mucho tráfico no entra mucho ruido. Lo único es que tienes que echar las cortinas en las ventanas para que no te cotilleen desde fuera», puntualiza. Y lo más importante: «El precio es muy razonable».

Cerca de allí se hospeda un grupo de cuatro colegas alemanes. «Es nuestra primera noche y no hay problema en estar junto a la calle. Tampoco por la seguridad. La puerta cierra bien, vamos a estar casi todo el tiempo en la calle y, además, a la gente de aquí es de fiar. Se ve en sus rostros», reflexiona el turista. «Es algo, digamos... diferente», resume otro vecino germano de apartamento turístico a boca de acera.

«Esta gran transformación lleva aproximadamente cinco años», estima Vicente Díez, vicepresidente y portavoz del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API). Como factores detonantes, Díez sitúa la falta de viviendas en la ciudad en pisos elevados o la diferencia de precios. «En un edificio donde una casa vale 200.000 euros, la planta baja puede costar la mitad. Y hay una gran oferta de bajos vacíos, algunos con mucho espacio. De ahí que muchos inversores opten por una transformación habitacional, mucho más acorde con las necesidades actuales», agrega.

Legalmente, profundiza el experto en inmuebles, «es viable, puesto que el alquiler turístico no deja de ser un uso terciario, el mismo que una tienda, una inmobiliaria o unas oficinas bancarias, sólo que hay que invertir dinero al principio y obtener licencias para convertir el espacio del bajo en apartamento».

Pero con un cambio que abarata el proceso: si antes las casas se diseñaban muy compartimentadas, ahora la tendencia es 'paredes fuera'. Cocinas con barra integradas en el salón o aprovechamiento del habitual techo alto en los bajos para concebir espacios tipo 'loft' en busca de amplitud. Es decir, la obra no precisa enladrillar o enyesar demasiado el interior para transformar un local en apartamento.

Así ventanas, puertas o láminas de luz acristaladas están sustituyendo a las habituales locales cegados o vacíos durante años. Díez ubica otros ejemplos del cambio en Valencia, «muy concentrado en el distrito Marítimo». En Ingeniero Fausto Elio, por ejemplo, «había un bajo que llevaba mucho tiempo en venta en un edificio seminuevo. Ha transformado su fachada e interior y es apartamento turístico». O en Vicente Brull, «donde los dueños de un antiguo taller de hierro han vendido el local y ahora se acondiciona como vivienda turística».

Realmente, el modelo constructivo de hogar en planta baja es antiguo. Antes de la explosión comercial urbana y los edificios diseñados para fijar negocios en los bajos, las fincas incorporaban puertas de vecinos y ventanas a pie de calle. Lo vemos en infinidad de municipios, barrios históricos o joyas arquitectónicas como la finca roja, en la calle Albacete de Valencia. Y eso, «se está recuperando», describe Díez, «aunque más en los pueblos que en la ciudad».

Es lo que sucede con las nuevas promociones de Urbania Developer. La firma proyecta edificios nuevos con viviendas en planta baja en lugar de los habituales locales comerciales. «La decisión se basa en la dificultad para vender bajos, la creciente demanda de vivienda y en que las ordenanzas de muchos pueblos permiten este cambio, que es positivo y rentable», explica su director comercial, Miguel Tallada. En Valencia, incide, «sólo es posible en algunas zonas».

Uno de estos nuevos edificios de la promotora con hogares en lugar de comercios está en Catarroja. Se llama EP-14. Tiene cinco alturas y cuatro viviendas en la planta baja, con su construcción a punto de finalizar. Todas están vendidas ya, mientras en las manzanas próximas decenas de locales ven pasar los años sin venderse o alquilarse. Una eterna persiana bajada.

A estos nuevos hogares no se accede por el patio, sino por puertas independientes a ras de calle. Por ello sus gastos de comunidad se ven reducidos. En algunos casos, dan directamente al salón y en otros se entra por una terraza exterior que, a diferencia de los balcones de pisos superiores, está enrejada, igual que las ventanas. Seguridad y luminosidad están garantizadas.

Según Tallada, la firma va a vender pisos a ras del terreno en nuevos edificios de Manises o Dénia. En otras zonas se opta por un pequeño entresuelo, pero que también fulmina la tradicional planta baja comercial. «Y hay demanda, especialmente en pueblos, donde la gente tiene más asumido que vivir a pie de calle es seguro», destaca. Además, «son hasta un 20% más baratas que los pisos superiores y despiertan mucho interés de inversores interesados en comprar para alquilar».

También en Catarroja, en la plaza dels Furs, «hay edificios recientes que el promotor concibió con bajos de uso comercial y que ahora se han transformado en viviendas de alquiler», anota Díez.

Para el portavoz de los agentes inmobiliarios, «la reconversión de bajos comerciales en viviendas es una muy buena opción. Se puede dar salida a espacios que llevan años en desuso, se consiguen casas para alquileres más baratos que en los pisos superiores y pueden ser cómodas para personas mayores o con dificultad de movilidad». Además, «las comunidades de vecinos prefieren una vivienda en la planta baja que un local» que, según casos, «puede generar más bullicio y trasiego de personas o descargas de mercancías».

Otra potente transformación de plantas bajas que toma impulso en Valencia es la reconversión a trasteros. Hasta hace unos años los habíamos visto en lugares más apartados, como naves de polígonos industriales y en gran formato. Sin embargo, los empresarios han advertido una posibilidad de servicio mucho más próximo en bajos comerciales urbanos, ofreciendo distintos tamaños de almacenajes a residentes de barrios.

En este caso, la inversión inicial pasa por tabicar espacios e instalar muchas puertas y sistemas de seguridad, pero luego hay un gran ahorro en luz y no hace falta contratar personal permanente como sucede en otros negocios comerciales. Sólo pagar el mantenimiento. La demanda de estos espacios la aporta, entre otros, vecinos de casas antiguas en las que no se pensaba en los trasteros. O autónomos que necesitan almacenar sus herramientas de trabajo cerca de sus casas.

Es el ejemplo de empresas como Trasteando, que opera en Sevilla y Valencia y alquila trasteros desde 30 euros al mes en varios barrios de Valencia, con presencia en bajos de Camins al Grau-Ayora, La Zaidía, Algirós y Jesús.

O Almirante Trasteros, que empezó su andadura hace una década y ya gestiona una docena de trasteros urbanos. Ocho se reparten por zonas como Azcárraga, avenida del Oeste, Ayora, Campanar, Patraix, Tres Forques o Pérez Galdós. Otros cuatro locales similares están repartidos por Aldaia, Mislata y Burjassot.

La proliferación de estos establecimientos a pie de calle ha cambiado ya el rostro de un sinfín de plantas bajas en Valencia. En Pérez Galdós dos de los nuevos negocios han sustituido a una verdulería y una zapatería. En Roger de Flor hay un almacén de trasteros donde antes había un almacén de tejidos. Hasta el antiguo casal de la falla Doctor Olóriz ha sido colonizado por este uso en expansión.

Ni tienda, ni farmacia, ni agencia, ni oficina. El local pintado de negro que hay junto al 29 de la calle Reina Doña Germana de Valencia es una cocina. Una de las llamadas 'dark kitchen' o cocina fantasma, ciega o virtual. No hay cartel porque todo lo que se produce se publicita, se pide y se paga por internet. Y no sólo trabaja una cadena, sino varias. Allí no entra más gente que los trabajadores o los repartidores que se encargan de llevar a domicilio los suculentos productos.

«Sólo 'delivery' y 'take away», deja claro la web de Toro Burguer Lounge Mestalla, una de las marcas que allí trabajan. La cadena tiene también una hamburguesería al uso tradicional en la calle Caravaca, pero la de Reina Doña Germana es su satélite de negocio con este nuevo formato de producción de comida sin consumo en local, que tuvo su explosión con los pedidos a domicilio de los tiempos del confinamiento o las posteriores restricciones.

Quienes gestan estos nuevos espacios prefieren hablar de cocina virtual en lugar de 'dark kitchen' o fantasma pues aseguran no hay nada oscuro en ellas. Se basa en rentabilizar al máximo plantas bajas sin el gasto añadido que supone un local abierto al público: alquiler más caro por el mayor espacio, reparto en mesas, limpieza, más consumo de luz, contratación de camareros… Funcionan gracias a los pedidos por vía de plataformas 'online' o por el What'sApp facilitado por la empresa, con lo que todo va de la pantalla al encargado o cocinero, y de éste a la moto o a la ventana de recogida.

Cuyna es la operadora gastronómica tras el local de Reina Doña Germana. Y José de Isasa, su director de marketing. «Nosotros trabajamos con una veintena de marcas de hostelería en toda España para reparto a domicilio. En este caso, había antes un restaurante y el uso del local no ha variado tanto. Ahora mismo trabajan allí unas doce personas entre cocineros y personal de apoyo», explica.

Según detalla, el concepto de cocina virtual «ha crecido y ofrece comida de calidad aumentando la oferta y sin restar clientela a los locales abiertos al público». El negocio de las cocinas virtuales sigue en expansión, con su producción «centrada esencialmente en pizzas, hamburguesas y comida asiática».

En grandes ciudades de España ya han surgido quejas vecinales por la acumulación de motoristas de reparto en la entrada de los locales, «pero en los nuestros nos preocupamos de reservar un espacio dentro para que entren a la recogida y esto no suceda. Sabemos que tenemos que ser vecinos responsables en cuestión de ruidos, humos o molestias en la acera y está en nuestros principios», asegura.

• Temas
• Catarroja
• Valencia (Provincia)
• Mislata
• Casas
• Pisos turisticos