El sector logístico al día, por CBRE, 2022

Entrevista con Javier Muñoz, director Industrial&Logistics Zona Este de CBRE

En la edición anterior destacaba que el sector logístico en Valencia había alcanzado su madurez por la atracción de capital inversor y por el ritmo de contratación. ¿En qué situación se encuentra en la actualidad?

Antes de entrar en la valoración del mercado local me gustaría compartir una de las principales conclusiones del informe Índice de confianza del sector Logístico español 2022, elaborado por CBRE. Se trata de la tercera edición de la encuesta de mercado, realizada entre abril y mayo 2022 y su objetivo es evaluar la confianza y expectativas del sector Logístico para el año en curso.

La principal conclusión de dicho informe es, que los operadores del sector logístico en España tienen un nivel de confianza positivo en su sector. De hecho, un 68% pronostica un aumento en la facturación en su organización. Este aumento influirá de forma muy positiva en las cifras de contratación, y garantizará la apuesta de los promotores por la construcción de nuevos proyectos, así como la continuidad del interés de los inversores por comprar activos logísticos.

Por lo que respecta al mercado local, continúa dando muestras de madurez, es un mercado seguro por las cifras de contratación (253.000m² en 2022), estable como nos indica su tasa de disponibilidad histórica (4-9%) y muy atractivo para las inversiones, tanto por el volumen y la continuidad de transacciones por parte de los fondos institucionales (10% del volumen invertido en España), como por decisiones como la de Grupo Volkswagen de instalar su Gigafactoría de baterías en Sagunto.

¿A que retos se enfrenta el sector inmologístico valenciano a corto medio plazo?

A nivel macro, estamos en un momento de mucha incertidumbre en la economía mundial, las principales preocupaciones del sector son el aumento de la inflación, y la inestabilidad geopolítica.

La subida de los tipos de interés, los costes de construcción, el precio de la energía y los carburantes, condicionaran sin duda alguna el corto y medio plazo del sector.

En cuanto al mercado local prevemos una difícil situación en un plazo de 3-4 años, debido a la escasez de oferta de suelo industrial finalista en las zonas de mayor demanda. La inestabilidad económica de los últimos años ha provocado una sequía en la presentación de nuevos desarrollos de suelo industrial, por lo que si la contratación continua el ritmo de los últimos años, nos encontraremos sin oferta de suelo disponible para poder atender la demanda de naves logísticas, y por consiguiente viviremos una ralentización del crecimiento del sector logístico.

¿Supondrá la llegada de la Gigafactoría de Grupo Volkswagen a Sagunto, su consolidación como una de las zonas de mayor interés para la logística valenciana?

Seguro, tanto la construcción de la Gigafactoría, cómo el resto de proyectos en fase de construcción en Parc Sagunt I (97% del suelo vendido) y los demás polígonos de la población, forman un nuevo nodo logístico y es ya la referencia logística en la zona norte de Valencia. El hecho de que la gran mayoría de suelo en la zona fuera comprada por usuarios finales está provocando un aumento del interés de los operadores logísticos de instalarse en una zona donde se va a generar mucho negocio. Por este mismo motivo van a surgir nuevos proyectos de plataformas logísticas promovidas por fondos institucionales, como la que GLP construirá en los próximos meses, una plataforma de última generación denominada G-Park Sagunto de 36.000 m2 de superficie construida.

¿Qué otras zonas están creciendo en la actualidad?

Sin duda, el otro nuevo referente del mercado logístico y en este caso en el sur, es la zona de Almussafes, Picassent. Esta zona se ha considerado de forma histórica como zona prime por la influencia de la factoría de Ford en Almussafes y por sus rentas, a pesar de que las naves estaban más basadas en la producción. Pero en los últimos años, el suelo disponible en los polígonos de Picassent y la excelente ubicación (nudo de enlace la AP-7 con la V-31), han motivado la implantación de grandes actores del sector logístico como AMAZON, la consolidación del mayor operador logístico de Valencia IMPROVING y la apuesta de grandes fondos como PANATTONI que está construyendo plataformas logísticas de primera calidad.

Estas claves, que han permitido a esta zona consolidarse como nodo logístico y zona prime, están contribuyendo a renovar el parque logístico en el sur y la situarán junto con la zona centro y Sagunto, en las zonas de mayor contratación del mercado logístico valenciano de los próximos años.

¿Sigue siendo la zona de Ribarroja la zona más prime de Valencia?

Si, el núcleo formado por Ribarroja, Cheste y Loriguilla es indiscutiblemente la zona de mayor interés para la logística y de contratación del mercado. La clave principal es su ubicación, junto al nudo de comunicación de las 2 vías principales de la Comunidad Valenciana (A-3 y A-7), ya que permite conexiones directas con las autopistas, así como con el puerto, el aeropuerto de Valencia, las terminales de carga y estación ferroviaria. Además, su cercanía a Valencia permite incluso poder realizar distribución del e-commerce. Todo esto justifica que esta sea la mejor zona para la logística, la distribución de mercancías y el transporte en Valencia.

A pesar de la consolidación de nuevas zonas como Parc Sagunt o Picassent, la zona centro sigue siendo la más demandada y de mayor contratación logística con los 161.000 m² de los 253.000 m² contabilizados en 2022.

La disponibilidad de naves en Ribarroja y la oferta futura es muy escasa. Cabe destacar la plataforma SITUS que construirá la promotora valenciana NEDERVAL en el PLV. Este proyecto tendrá la certificación Breeam Excelente (hay muy pocos proyectos en España con este nivel de certificación) además será un Edificio Net Zero (Neutralidad de Carbono). Incluirá una instalación fotovoltaica en régimen de autoconsumo, puntos de carga eléctricos, cubierta NOx y BMS. Contará con una superficie alquilable de 30.361 m2 y será el activo referente en del mercado.

La escasez de oferta de naves construidas y de suelo industrial en Ribarroja, está motivando el interés de los demandantes por los polígonos de Cheste, donde destacan los proyectos a desarrollar por LOGICOR en los más de 100.000m2 de suelo logístico que tiene en el Parque empresarial Circuito de Cheste.

La alternativa en la zona centro ante la escasa oferta de naves construidas en Ribarroja y Cheste es Torrente, donde actualmente comercializamos una plataforma logística de 26.000m2 modulable, propiedad de CABOEL, cuya comercialización está siendo muy activa, debido a sus características y a su nivel de renta, más atractivo que en la zona de Ribarroja.