«Valencia se está consolidando como mercado clave en la península»

Entrevista a Vicente Boluda, responsable de industrial-logístico en Savills Valencia

Vicente Boluda: “Valencia se está consolidando como mercado clave en península no sólo por la logística, sino por la consolidación industrial”

Hablamos con Vicente Boluda, responsable de industrial-logístico en Savills Valencia, sobre la situación del mercado logístico, las nuevas necesidades de la demanda y los retos y oportunidades que el desarrollo del sector presenta para la ciudad.

¿Cuáles son los principales retos y oportunidades para el sector logístico valenciano?

El mercado valenciano es una magnífica oportunidad dentro del sector nacional, el Puerto de Valencia sigue siendo unos de los principales motores, pero no el único, ya que la atracción de nuevas inversiones e industria consolida Valencia no sólo en el momento actual, sino para las próximas décadas. Sin embargo, sigue teniendo diferentes retos a superar, como son el desbloqueo de la ZAL y el acceso norte al Puerto de Valencia, el funcionamiento del Corredor Mediterráneo, la creación de polígonos industriales con urbanizaciones y accesos dimensionados para la logística actual y futura así como la posibilidad de disponer de parcelas que puedan albergar proyectos XXL y la renovación o al menos actualización de parte del parque de naves logísticas, en el que actualmente casi el 50% son naves con más de 15 años de antigüedad, y que presentan grandes diferencias con las necesidades actuales en términos de operatividad en playas de maniobra, capacidad de almacenaje, soleras o ratio de muelles, y en cuanto a estándares ESG. 

Además, en cuanto a mercado de usuarios seguimos con rentas inferiores a las de otras plazas logísticas, en torno a los 5€/m2/mes para las zonas prime, y con rentabilidades superiores para el mercado de inversión.

¿Qué es lo más demandado?

Valencia se está consolidando como mercado clave en península no sólo por la logística, sino por la consolidación industrial. La demanda está marcada por varios factores. En primer lugar la ubicación. La primera corona destaca siempre en las cifras de absorción, dentro del radio 1 del Puerto de Valencia, en el primer trimestre de 2023 acaparó más del 80%. La zona centro, marcada por la autovía A3, sigue siendo la que cuenta con mayores cifras de contratación, aunque cada vez más las localizaciones en torno al arco que forma la Autovía A7 a su paso por Valencia son más demandadas.

En segundo lugar, las características que debe cumplir el inmueble están evolucionando. Son clave los sistemas de protección contra incendios -al menos para riesgo medio 5- y las características de operatividad en cuanto al ratio de muelles de carga, altura y maniobrabilidad de los camiones. En cuanto a la superficie del inmueble, la media de contratación del primer trimestre fue de unos 7.000 m2 aproximadamente.

Por último, pero no menos importante, las certificaciones de sostenibilidad: cada vez más, las empresas demandan espacios que les permitan reducir su huella de carbono y tener un mejor impacto sobre la sociedad.

Los nuevos proyectos como el de VGP en Cheste o el de Talus en Albuixech responden a todas estas necesidades.

Plataforma desarrollada por Talus en Albuixech.

¿Qué tipo de usuario está más activo?

El usuario logístico, ya sea con operativas de logística estándar o para operativas crossdocking, sigue siendo el que acapara el mayor porcentaje de operaciones. 

Por otro lado, existen sectores, algunos de ellos con un perfil más industrial, que están apostando por su crecimiento en la Comunidad Valenciana, como son el de la automoción, las energías renovables o la alimentación.

¿Es la sostenibilidad ya un factor decisivo?

Los criterios ESG son un driver imparable, y que cada vez más tanto usuarios como inversores lo tienen en cuenta en el sector logístico. Es fundamental para poder mantener la operatividad en los inmuebles, y obligará a propietarios a la actualización de sus inmuebles o vender. Desde el punto de vista de los usuarios se convertirá en una obligación para poder seguir siendo competitivos en su sector.

¿Qué tendencias en otro mercados que están por llegar o llegando a Valencia?

Desde Savills contamos con la ventaja de compartir con nuestros compañeros lo que está ocurriendo en otros mercados, no sólo a nivel nacional sino EMEA, por lo que podemos tener una perspectiva mayor de los mercados. El nearshoring, la logística urbana, la diferente consideración de las distancias por carretera o los inmuebles que puedan albergar mix de operativas, como logística/crossdocking marcan la pauta.

Datos clave del Inmologístico en Valencia

-Valencia es la tercera ciudad española por población y PIB, además su ubicación y vías de comunicación permiten llegar por carretera en menos de 4 horas a ciudades clave: Madrid, Barcelona, Zaragoza, o Murcia.

-El Puerto de Valencia ocupa año tras año las primeras posiciones en los rankings de puertos del Mediterráneo en cuanto a movimiento de TEU´s. El 40% de las importaciones y exportaciones del país pasan por el Puerto de Valencia.

-Grandes proyectos industriales apoyan el desarrollo del mercado en Valencia: la gigafactoría de Volkswagen en Sagunto, Ford en Almussafes para la producción vehículos eléctricos, el sector alimentario con las nuevas instalaciones de Mercadona o el sector de las energías renovables, como Power Electronics en Llíria.

-El stock logístico en Valencia alcanza ya casi los 4 millones de m2, prácticamente el doble que hace 10 años.

-Nos encontramos es un momento de gran tensión en cuanto a disponibilidad, ya que es inferior al 1%.

-147.000m2 nuevos de stock en 2023, insuficiente para satisfacer la demanda creciente.

-La inversión en producto logístico en Valencia sigue en el punto de mira de los inversores