Los pisos turísticos en el centro de Valencia se disparan al año de la moratoria hotelera

La decisión del Ayuntamiento de Valencia de imponer una moratoria a nuevos proyectos hoteleros en el centro de la ciudad ha generado un efecto colateral en una actividad que es su competencia directa: los apartamentos turísticos. Este horizonte de bloqueo de la oferta de hospedaje ha animado a muchos propietarios de inmuebles de las zonas más demandadas a preparar sus pisos para el alquiler de corta duración, según apunta el responsable del departamento de Alquileres de OC Habitat, Juanjo Álvarez.

El profesional señala que, cuando se cambió la normativa para apartamentos turísticos en la ciudad, hubo tres meses en los que muchos propietarios prefirieron volver al arrendamiento tradicional, pero la rentabilidad y la oportunidad que ofrece la demanda hizo cambiar de idea. Actualmente, un alquiler de larga duración da una rentabilidad en Valencia de entre el 3 y 4% del valor del piso, mientras que los de arrendamiento vacacional ofrecen un retorno del 17%, prácticamente cinco veces más.

Además, la ley actual de arrendamientos obliga a un compromiso de continuidad y mantenimiento del precio entre el propietario y el arrendatario que dura cinco años, mientras los turísticos se ajustan a la demanda, ofreciendo hoy mejores oportunidades de rentabilidad.

Así, un inmueble bien situado puede disparar su rentabilidad en fechas clave, como la Navidad, las fiestas de Fallas o momentos puntuales, como la celebración de la maratón. Cuando se endurecieron las condiciones para el alquiler vacacional, Álvarez cifra que este estaba en un 15% del total, pero la reforma de las condiciones del de larga duración ha dado un motivo más a los dueños para invertir en amueblar y decorar para conseguir una buena puntuación en las web especializadas y ganar más por este tipo de arrendamiento.

Esto ha incrementado los precios del alquiler, pero no es la única causa, como señala José Manuel Martínez, subdirector general de Olivares Consultores. Teniendo en cuenta que el incremento del IPC no compensa el aumento que registra el mercado, muchos propietarios establecen un precio superior ahora, haciendo una estimación de la evolución en los próximos cinco años.

Aunque Álvarez reconoce que muchos clientes ven estos precios y aseguran que, por lo que vale un alquiler, se compran un piso, lo cierto es que la oferta de venta no está ajustada a las necesidades de muchos de ellos. Martínez indica que la obra nueva, además de ser escasa, en los últimos años ha estado centrada en satisfacer la demanda de viviendas de reposición. Se trata de activos más grandes y caros, pero que no están pensados como primera vivienda.

Tampoco está adaptada buena parte de las viviendas en alquiler, como reconoce Martínez. Se trata de inmuebles antiguos que no cuentan con una adaptación adecuada, con defectos en su mantenimiento, sin plaza de garaje o una mala insonorización. En el caso de pasar a alquiler turístico, las malas críticas obligan a los propietarios a mejorarlos sustancialmente e incrementar precios para recuperar las inversión, destaca.

Por su parte, los hoteleros tampoco se quedan con los brazos cruzados y en 2019 se han registrado 11 operaciones de compraventa de activos de hospedaje en la ciudad, según la consultora especializada Colliers International. Sin embargo, cumpliendo la ley de la oferta y la demanda, el aumento del valor de los activos es más significativo ya que en los 10 primeros meses de 2019, la ciudad habría superado los 150 millones de euros de inversión, destinados tanto a hoteles ya existentes como a edificios para su reconversión en uso hotelero.

«En línea con la tendencia experimentada durante los últimos años, la inversión hotelera se ha dirigido hacia destinos como Valencia, alentada por los signos de recuperación y fortaleza y una menor competencia que otros destinos más 'prime' como Madrid, Málaga o Barcelona», según Laura Hernando, Managing Director Hotels de la consultora Colliers International.