Cómo y dónde reclamar los gastos de la hipoteca y cuánto dinero se puede recuperar de las claúsulas abusivas

Las cantidades pagadas en concepto de gastos de hipoteca a raíz de una cláusula declarada abusiva deben ser devueltas al consumidor salvo que el derecho nacional disponga lo contrario, según una sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) dictada este jueves.

Según la Corte, si se declara nula una cláusula abusiva que impone al cliente el pago de todos los gastos de constitución y cancelación de una hipoteca, el Derecho comunitario se opone a que el juez nacional niegue al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de esa cláusula. Para el tribunal con sede en Luxemburgo, eso es así salvo que las disposiciones de Derecho nacional aplicables impongan al consumidor el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos.

El TJUE se pronunció de ese modo tras recibir preguntas de un tribunal de Palma de Mallorca y de otro de Ceuta sobre cómo interpretar la directiva europea de cláusulas abusivas para resolver dos casos sobre hipotecas concedidas por Caixabank y el BBVA.

Existe un plazo de prescripción legal que en España se sitúa en los cinco años. El TJUE asegura que ese tiempo parece empezar a correr a partir de la conclusión y no de la firma de un contrato de préstamo hipotecario que contiene una cláusula abusiva, extremo que debe comprobar el juez.

El fallo de la Corte de Luxemburgo hace referencia a todas las partidas relacionadas con el proceso de constitución de la hipoteca, esto es:

- los gastos de gestoría

- los gastos de notaría

- los gastos del registro

Aunque depende de cada caso, y sobre todo del valor del inmueble que se haya adquirido, pueden suponer una media de unos 1.500 euros por operación.

Aquí reside una de las claves de la sentencia europea, en la que aclara que la devolución debe ser realizada por el banco excepto si «las disposiciones de derecho nacional aplicables en defecto de tal cláusula impongan al consumidor el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos». En el caso del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), uno de los tributos que incrementaban los gastos iniciales de la hipoteca, tenían que ser asumidos por el cliente hasta noviembre de 2018, tal y como marcaba la ley. Por tanto, los créditos firmados hasta ese momento no pueden recuperar el importe de este impuesto. Desde finales de 2018, la ley cambió para asignar al banco la responsabilidad de abonar este tributo que, de media, puede suponer otros 2.000 euros.

El TJUE cuestiona estas comisiones aunque el Supremo había indicado que no era abusiva porque formaba parte del préstamo. La resolución europea aclara que corresponde a los jueces españoles «controlar el carácter claro y comprensible» de las cláusulas que imponen el pago de una comisión de apertura en un contrato hipotecario. Es decir, esta comisión no supera automáticamente el control de transparencia y su aplicación debe ser examinada jurídicamente. De media, implica hasta otros 1.000 euros sobre los que se abre la puerta a recuperar.

No. El caso de los gastos hipotecarios difiere de la solución acordada para otros conflictos como el de las cláusulas suelo, sobre las que se habilitó un mecanismo extrajudicial para que los clientes no tuvieran que acudir a los juzgados. En esta ocasión, sí que será necesario iniciar un procedimiento judicial. Y demostrar ante un juez que las cláusulas que incluyen los gastos iniciales fueron aplicadas de forma abusiva, sin control de transparencia y sin que el cliente tuviera conocimiento o posibilidad de negoaciación.

Esa es la gran cuestión que se pueden plantear los clientes hipotecados. Descartada la devolución del Impuesto de Actos Jurídicos, y con la comisión de apertura en entredicho, los gastos apenas superan los 1.000 euros en muchos casos, mientras que un proceso judicial implica otras facturas que, para muchas familias, no son asumibles.

En cualquier caso, la organización Asufin recuerda que Europa «ha dejado claro que si un consumidor tiene que incurrir en gastos procesales para reclamar, el juez deberá condenar en costas al banco»; sólo en Madrid, explica la presidenta de esta asociación, Patricia Suárez, hay en marcha más de 3.000 procedimientos judiciales por este concepto.