Las inversiones inmobiliarias en la Comunitat Valenciana pisaron el acelerador en 2021 y alcanzaron los 400 millones de euros en total, según los datos recopilados por BNP Paribas Real Estate en un informe que ha presentado este miércoles la consultora. Dentro de estas operaciones, destacaron las del sector logístico, que llevó la delantera al acaparar el 41% de las transacciones y que se ha triplicado respecto a 2020 gracias al tirón del comercio online, sector sanitario y el de alimentación.
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En concreto, BNP Paribas Real Estate destacó ante los medios que el mercado valenciano alcanzó una inversión de 425 millones de euros aproximadamente. «Si comparamos esta cifra con la de otros años es muy positiva. Así, 2020 atrajo una cifra muy inferior, marcado por la irrupción de la pandemia, con 240 millones», han explicado. La cifra récord de los últimos años la marca 2018 con 815 millones de euros, debido al cierre de tres centros comerciales, que entre los tres supusieron el 50% del total de la inversión del periodo.
El ranking de sectores de inversión inmobiliaria en Valencia coincide con el nacional. Al logístico (41%) le siguió el segmento residencial (15%), hotelero (9%), oficinas (5%), mercados alternativos (25%) y retail (5%). A nivel nacional, el orden es muy similar: el logístico representa el 25% de la inversión, mientras que el de oficinas y el hotelero suman el 21% cada uno, el residencial un 14%, retail un 11% y alternativos un 7%.
Joaquín Ivars, director de Levante de BNP Paribas Real Estate, destaca que el mercado logístico de Valencia y su corona metropolitana «están viviendo su mejor momento». Este hecho se ve reflejado en los niveles de inversión y contratación, así como en la tipología del inversor, pues en el último año se han interesado más inversores internacionales y, además, entran nuevos inversores que tradicionalmente sólo tenían el foco en activos logísticos. Por otro lado, asegura que la inversión inmobiliaria se seguirá caracterizando por su «resiliencia y su flexibilidad».
El ritmo con el que el sector logístico despegó hace dos años sigue imparable y registró un año récord en la serie histórica, alcanzando máximos niveles de actividad, según el informe. Así, la consultora inmobiliaria prevé que este sector se consolide como un campo estratégico para los inversores y que consolide su posición como el activo más demandado por los inversores.
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Si se analizan los datos de la demanda en el acumulado del año, la contratación se alza hasta los 402.850 metros cuadrados en 2021, por lo que casi duplica al año 2020 (+93%) y refleja un incremento del 34% sobre el año 2019, anterior pico de mercado.
Asimismo, el número de operaciones del cuarto trimestre ha sido el más dinámico del año, con un total de 15 nuevos contratos, cuatro más que los registrados en el segundo trimestre del año. En el total del año se han contabilizado un total de 50 operaciones, 14 más que el año 2020, que fue el más dinámico en número de contratos.
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Por otro lado, el tamaño medio de las operaciones firmadas en el cuarto trimestre del año se han situado en 11.154 metros cuadrados, debido a que se han registrado cuatro operaciones con superficies superiores a 15.000, que han supuesto el 30% del total de la superficie contratada en el trimestre.
Los mercados protagonistas del último trimestre han sido Paterna y Ribarroja, aglutinando el 47% de la demanda con un 27% y un 20% respectivamente. Por otro lado, si se analiza por zonas, se observa cómo el 60% de las demandas se han registrado en la zona centro, que ha concentrado el 67% de la superficie contratada. Destaca la actividad registrada en Paterna, Ribarroja, Manises, Cheste y Alaquàs.
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En este punto, BNP Paribas Real Estate aseguró que las rentas prácticamente se han mantenido estables, situándose los valores más elevados en plataformas de reciente construcción ubicadas en Ribarroja, en niveles de 4,5 euros el metro cuadrado/mes. Además de Ribarroja, otros mercados que presentan rentas similares por encima de cuatro euros, en plataformas de reciente construcción como es el caso de Cheste, Alacuas y Picassent, que cada vez ganan más protagonismo de cara a los inversores.
En cuanto a la tasa de disponibilidad, esta se ha aumentado durante los últimos tres meses, hasta situarse en el 7,39% a cierre del cuarto trimestre. Los mercados donde se concentra gran parte de la superficie actual disponible serían Sagunto (48%), Ribarroja (25%) y Cheste (12%).
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A pesar de este incremento de la disponibilidad, la consultora inmobiliaria destaca que promotores y fondos de inversión continúan desarrollando nuevas plataformas, conscientes de la fortaleza que tiene la demanda, del crecimiento del e-commerce previsto para los próximos años y de la necesidad de más superficie logística de almacenamiento por parte de fabricantes y cadenas de alimentación, que intentan cubrirse ante posibles problemas futuros en la cadena de suministros y falta de abastecimiento.
Por lo que respecta a las previsiones, Ivars asegura que para 2022 son «muy positivas». A día de hoy existen proyectos en curso que podrían incorporarse este año y que suman un total de 66.939 metros cuadrados, distribuidos en seis nuevas plataformas logísticas. La mitad se localizan en Ribarroja, mientras que el resto de proyectos se desarrollan en Cheste y Picassent. «Además que la demanda se mantendrá muy dinámica, Valencia continuará con su atractivo para los inversores nacionales e internacionales», ha agregado.
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La tasa de disponibilidad de oficinas se sitúa en un 6,1%, muy inferior a otras ciudades como Madrid (9.9%) y Barcelona (8.9%),. «Por debajo del 7% se comienzan a generar tensiones por falta de oferta», ha asegurado Ivars. Esta cifra desciende en 2021, pues en 2020 alcanzó el 7,6%. Así, la zona descentralizada es la que presenta una mayor tasa de disponibilidad (9%), seguido de la periferia (8%), zona prime (6,2%) hasta llegar a la zona centro, que presenta una tasa de disponibilidad muy inferior (1,7%).
En cuanto a las rentas, la diferencia respecto a las dos principales capitales es muy notoria. La media se sitúa en 10,6 euros por metro cuadrado/mes, con la renta en zona prime como la más alta, consiguiendo alcanzar los 16 euros. En cambio, en Madrid la renta máxima está en 36 y en Barcelona se acerca a los 30 euros.
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En este contexto, BNP Paribas Real Estate prevé diferentes tendencias que marcaran este 2022. En primer lugar, la zona de la periferia, aunque siga «arrastrando la problemática del transporte público», seguirá absorbiendo la demanda que no tiene espacio en Valencia capital.
Por otro lado, se está apreciando un claro aumento de demandas del sector tecnológico, comunicaciones, logístico y sanitario, con una superficie dominante que gira en torno a los 500 metros cuadrados.
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Asimismo, el nuevo escenario que el Covid-19 trajo consigo en 2020 sigue dejándose entrever en las tendencias de 2022. Cada vez son más empresas las que apuestan por la flexibilidad y este factor se ha posicionado como el eje en la reactivación del mercado de oficinas, de tal manera que, no solo se está experimentando un crecimiento constante de las oficinas, sino que también se requiere cada vez más flexibilidad en condiciones contractuales y en modelos de contratación. Además, los ratios de ocupación podrían seguir creciendo debido a que cada vez hay más demandas de medidas de salubridad frente a la pandemia.
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