La inversión logística en Valencia se dispara un 90% pero crece la especulación

La consultora inmobiliaria CBRE aseguró esta mañana que la inversión logística en la provincia de Valencia goza de buena salud, al haber crecido un 90% respecto a 2017, hasta los 80 millones de euros. Sin embargo, alertó que se han disparado las obras y construcciones especulativas, es decir, aquellas que se realizan sin tener un contrato previo y sin garantía clara de su venta o alquiler posterior.

«Hay más desarrollos especulativos, algo que no se veía desde 2007», aseguró José Ángel Sospedra, director de la oficina en Valencia, tras presentar los resultados del sector logístico en 2018. «Hemos empezado a ver más promotores que construyen sin saber que venderán», afirmó. No obstante, Sospedra indicó que el mercado está absorbiendo las nuevas construcciones debido al incremento de demanda de naves logísticas. De hecho, destacó la necesidad de que se construya producto de calidad, ya que sólo el 27% de las naves cumplen con los requisitos logísticos, según señaló Javier Muñoz, responsable de Industrial y Logística en la oficina de Valencia.

Por lo que respecta al tipo de operaciones, las transacciones de mayor superficie han sido las que se han cerrado llave en mano (los proyectos que se realizan por encargo, con contrato previo), mientras que los proyectos a riesgo (especulativos) ganan en número de operaciones, duplicando la cifra con 22 transacciones respecto a los 10 proyectos llave en mano cerrados en el pasado ejercicio.

Según datos de CBRE, el sector inmobiliario logístico de Valencia «goza de muy buena salud», con un incremento del 22% en la contratación total en 2018 respecto al año anterior. Un dato positivo que se une al aumento de stock en un 24%, así como de una subida de las rentas prime.

El stock total se ha incrementado en un 24%, siendo a día de hoy de 2.832.850 metros cuadrados. La tasa de disponibilidad se sitúa después del cierre del primer trimestre en un 5,9% del total del stock de naves logísticas. En este sentido, cabe destacar que, desde el inicio de 2019, ya se han entregado 50.500 metros cuadrados construidos, lo que supone apenas la mitad de lo que está en marcha, ya que hay 104.200 metros cuadrados en construcción y más del doble, proyectados, con 231.500 metros cuadrados proyectados para espacios logísticos a corto y medio plazo.

En cuanto a las rentas continúan en ascenso, tanto en el caso de las rentas medias, como en el de las rentas prime. Estas últimas tienen un incremento acumulado del 38% desde 2013, aunque situándose en 4,50 euros mensuales por metro cuadrado, aún muy lejos de los precios previos a la crisis cuando, en 2007, llegaron a los seis euros. No obstante, esta cifra sitúa a la ciudad casi al nivel de otras europeas como Roma, Ámsterdam o Milán.

La buena marcha del sector en la región valenciana, unido a la presión inversora por parte de los grandes fondos internacionales y algún player local ha provocado una contracción de los rendimientos, año tras año, situándose actualmente, en un 6,7%. Las rentabilidades prime del sector logístico en Valencia (6,7%) destacan particularmente, al sacar más de un punto y medio porcentual a las del mercado de oficinas (5%) y casi tres puntos porcentuales por delante del sector retail (3,90%).

«En esencia, las principales tendencias que presenta el mercado logístico valenciano es una constante mejora en su parque logístico, impulsado tanto por la construcción de naves de calidad como por las mejoras en los polígonos promovidas por las asociaciones de propietarios, así como la aparición de las plataformas de distribución urbana y la adaptación de los operadores para realizar la logística inversa, que viene de la mano de una distribución exigida en el sector cada vez más rápida, casi instantánea», señala Muñoz. Además, añade, «debemos destacar la aparición de nuevos proyectos que se situarán junto a la AP-7 (By-pass) y el futuro Corredor Mediterráneo, que podemos prever que cobrarán pronto especial relevancia».

Los buenos datos de construcción, compra y alquiler de naves logísticas contrastan con la realidad del suelo. Y es que, según alertó Sospedra, Valencia adolece de una importante escasez de grandes parcelas. «El suelo logístico valenciano se define por una escasez de oferta de grandes parcelas, un incremento interesante del precio de las zonas prime, que se produce en paralelo a un crecimiento de la relevancia de zonas alejadas. A todo ello se suma el interés de fondos y promotores que desarrollan proyectos llave en mano», concretan desde la firma.

Según sus últimos datos, hay un total de 780.000 metros cuadrados distribuidos de un modo desigual con clara predominancia de la zona sur, donde se aglutina un 57% de este espacio, frente al 30% de la zona norte y al apenas 13% del centro.

La zona sur, que tanta disponibilidad presenta, ofrece en cambio variaciones muy altas en sus precios, con un rango que va entre los 62 y los 200 euros mensuales por metro cuadrado. Más igualados se encuentran los precios en el norte, que oscilan entre los 90 y los 180, no obstante, aún lejos de las rentas más altas que presenta la zona centro, donde llegan hasta los 240 euros mensuales por metro cuadrado.

«Tanto la madurez alcanzada por el mercado inmologístico valenciano, como la mayor diversificación por parte de los fondos, está permitiendo realizar operaciones en Valencia con volúmenes de inversión a partir de los cinco millones de euros, así como una creciente rotación de activos», señaló Sospedra, quien añadió que las Family Offices de la zona, tradicionalmente interesadas en inversiones en locales, oficinas o residencial «están siendo las protagonistas en las operaciones del mercado de inversión logística, atraídas tanto por el buen momento del sector, como por la búsqueda de mayores rentabilidades».