La joya de la corona logística valenciana se queda sin sitio

Buena prueba del poder seductor de esta área se puede ver en noticias recientes, como el desembarco de una multinacional suiza que optó por Riba-roja tras cerrar su filial en Polonia. Se trata de Medmix, un fabricante de inyección de plástico con más de 2.600 empleos en todo el mundo y que prevé generar entre 300 y 350 empleos en el municipio valenciano. Según explican desde el Ayuntamiento de Riba-roja, esta inversión ocupará una parcela de 30.000 metros en el Parque Logístico Valencia (PLV). Entre los perfiles profesionales que atraerá este desembarco, destacan ingenieros y puestos de operarios.

Sin ninguna duda, los expertos en el sector inmologístico coinciden en que el desarrollo industrial estratégico de la Comunitat pasa por este eje, independientemente de que Sagunto pueda generar un movimiento tractor con la gigafactoría de Volkswagen. «Riba-roja, Loriguilla y Cheste son la joya de la corona. Si estás en ese punto, a nivel geográfico estás bien posicionado porque te permite acceder al norte y al sur, con una salida rápida hacia Madrid», explica Javier Muñoz Pozuelo, director del Departamento Industrial- Logístico de CBRE España en la Comunitat Valenciana, Murcia y Baleares.

En ese sentido, cuenta que hay operadores que prefieren la zona sur, con municipios como Picassent y Almussafes, porque «trabajan con el puerto de Valencia», que solo tiene salida sur. «En cuanto a la zona norte, pienso que Sagunto en unos años, cuando esté todo implementado y especialmente resuelto el tema del corredor mediterráneo, se pondrá a la altura de la zona sur, pero la zona centro seguirá siendo importante», agrega Muñoz.

Jesús Fajardo, gerente de la consultora Triangle Real Estate Management, destaca que la falta de disponibilidad de inmuebles construidos como consecuencia de la falta de suelo ha dado lugar a contrataciones en zonas del sur e incluso al norte zona de Sagunto. «A nivel de mercado, la consolidación del área de la A3 es total por la no disponibilidad de activos y zonas logísticas donde se puedan implantar empresas que buscan espacios», indica. Según indica, la tasa de disponibilidad actual en todo el área metropolitana de Valencia estaba a 2,5% en el tercer trimestre, pero sus vaticinios le llevan a anticipar que a final de año «caerá por debajo del 1%» por varias operaciones que se cierran en diciembre.

Un buen ejemplo del protagonismo de la zona sur se puede ver con el aterrizaje de la plataforma logística de Amazon en Picassent. Otro caso reciente del tirón de esta zona es el de la compañía Invext Corporation, que ha arrendado a NRF ESPAÑA su plataforma logística en Catarroja. En concreto, la plataforma abarca 12.700 metros cuadrados sobre una parcela de 20.300 y se sitúa en la primera línea de la V31, la Pista de Silla. Esta operación fue posible gracias a la modificación del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) por parte del consistorio para ampliar la altura edificable en el polígono industrial.

Y es que, la reconversión de los usos del suelo y renovación de la planta logística en general se ha convertido en un frente primordial para todo el sector inmologístico, tal y como cuenta Muñoz. «En Valencia se alquilan 270.000 metros cuadrados al año y ahora, dado a que no se están construyendo muchos proyectos, tememos que la tasa de disponibilidad llegue al 0% por la escasez de suelo y los precios de las parcelas que hay, además de por el encarecimiento de la construcción y los tipos», indica.

Las previsiones de Muñoz son condundentes: «En los próximos 24 meses creemos que sólo se entregarán al mercado 140.000 metros. Si tenemos en cuenta que cada año se contratan 270.000 de media, la conclusión es que nos van a faltar naves. Estamos preocupados por esto. Aquí merece la pena construir a riesgo porque enseguida te lo van a comprar o arrendar».

Otro dato revelador sobre el dinamismo del sector es que el 77% de las naves que se construyen se alquilan antes de que se finalicen las obras. «Aquí el riesgo de construir sin tener un contrato en mano es moderado, ya que tres de cada cuatro se alquilan antes de haber acabado», señala Muñoz, que recuerda que lo largo de la A7, por la zona de Bétera, una socimi compró parcela para construir 100.000 metros en cuatro fases. «Construyen a riesgo 25.000 metros. Es un foco de interés. Tienes un suelo, construyes una nave y esperas a encontrar un inquilino mientras llevas adelante las obras», agrega.

En cuanto a la zona norte, con Sagunto a la cabeza, tanto Fajardo como Muñoz advierten de la importancia de que se finalice el corredor mediterráneo así como el acceso norte al puerto de Valencia. «Sagunto es muy atractiva. Con Mercadona ya se vio el movimiento que generó y ahora con PowerCo, que atraerá a proveedores. Sin embargo, es cierto que la conexión del puerto a la zona norte es muy importante para ese despegue. Al final depende de los intereses que tengan las diferentes empresas. Si una mercantil está muy vinculada a Madrid, pues tiene ciertas penalizaciones que se instale al norte», explica Fajardo. «Tiene mucho sentido que se pueda conectar el puerto con ferrocarril, pero a día de hoy se transporta muy poca mercancía por ferrocarril, por eso no creemos que quite protagonismo a la A3, ya que el transporte por carretera seguirá siendo necesario», indica, por su parte, Muñoz.

A cierre del tercer trimestre, la tasa de disponibilidad de plataformas logísticas en la provincia de Valencia estaba en el 2,46% frente al 0,78% registrado en el mes de junio gracias a la salida al mercado de dos grandes promociones 'a riesgo' en Albuixech y Manises, según los datos de Triangle REM. Entre enero y septiembre, la cifra de metros cuadrados contratados ascendió a 137.648. De los 3.637.831 metros cuadrados de stock logístico, estaban disponibles 89.620 a cierre del tercer trimestre. Actualmente el 33% de la disponibilidad se concentra en la zona prime de la logística de Valencia junto al cruce de la A-3 y A-7. «Cheste, Manises y Riba-roja son las opciones para dar solución a la demanda de grandes espacios de los operadores interesados en una ubicación estratégica», indica.