Jóvenes y al contado: así es el perfil de los nuevos propietarios de viviendas

El mercado de la vivienda en la Comunitat bulle con fuerza pero, al mismo tiempo, perece. Mientras que las compraventas se incrementan en lo que va de año –lo que supone un buen indicador económico–, se está produciendo un calentamiento de la oferta que muestra su peor cara en el segmento del alquiler. Al final, es muy sencillo: si se compran más viviendas pero no salen nuevas, el mercado se reduce, y cuanto menos inmuebles hay, más se encarecen. Así, el incremento de la demanda, que no se ve satisfecho por la oferta disponible, ha dado lugar a una escalada de los precios tanto en compraventa como en arrendamiento. En el mercado de segunda mano, los valores se acercan a los de la burbuja inmobiliaria. En concreto, la vivienda usada en Valencia ciudad ha anotado en lo que va de año su cifra récord desde 2009.

¿Quiénes son los agraciados que han podido comprarse un inmueble este año? Pues la mayoría de los nuevos propietarios en la Comunitat destacan por dos rasgos: son jóvenes y pagan al contado. Según el último informe de Tecnocasa, el 59,5% de los compradores tienen entre 25 y 40 años. Además, el 75,2% cuenta con un contrato indefinido y, lo más llamativo, es que el 50,5% de las operaciones se han pagado a toca teja frente al 49,5% que pide hipoteca. La capacidad de ahorro que ha permitido el confinamiento por el Covid-19 está detrás de estas cifras, así como la consolidación en el mercado laboral de los más jóvenes.

Según el último informe de Tecnocasa, la Comunitat es la segunda autonomía de España con más operaciones realizadas en lo que va de año, con un 2,80% de ventas por cada 100 viviendas, lo que supone un indicador positivo en términos de dinamismo inmobiliario. En cuanto al precio, la capital del Turia se sitúa en una media de 1.393 euros por metro cuadrado, una cifra que no se superaba hasta hace trece años, cuando era de 1.435 euros por metro cuadrado.

Pero que no cunda el pánico. El hecho de que los precios se acerquen a los de la burbuja no es sinónimo de otra crisis inmobiliaria como la de 2008, tal y como vienen explicando distintos expertos, entre ellos, Vicente Díez Crespo, vicepresidente y portavoz del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Valencia (Coapi Valencia). «Habrá un porcentaje de gente que no podrá comprar porque sube el interés y, por tanto, el banco no autoriza la hipoteca. La situación no tiene nada que ver con la de 2006 y 2007», explica Díez, quien agrega que la subida de tipos excluye entre al 10% y 12% de los potenciales compradores.

El nivel de endeudamiento de los particulares, fruto de las hipotecas basura –con elevado riesgo de impago– y créditos sin ningún tipo de control fueron elementos clave de aquel estallido inmobiliario que hoy en día no están presentes, por lo que el escenario es muy distinto, tal y como indica Fernando Cos-Gayón, director de la Cátedra de Vivienda de la Universitat Politècnica de Valencia. «Las circusntancias son muy distintas, por eso mismo no se puede asegurar que la subida de los tipos hará que los precios se moderen, porque seguirán subiendo por la falta de oferta», explica.

Sin embargo, el hecho de que no se den las mismas circunstancias que en la anterior crisis no quita que el encarecimiento de la vivienda esté suponiendo un problema para gran parte de la población. Y es que, el salario medio ordinario bruto de la Comunitat Valenciana es de 1.598 euros, un 27,2% inferior a la remuneración media de la Unión Europea –2.194 euros mensuales–, con datos de 2021, según el 'VIII Monitor Anual Adecco sobre Salarios', basados en datos de la Encuesta Trimestral de Coste Laboral.

Estos sueldos, con el coste de vida actual, requieren de un esfuerzo en ocasiones titánico para conseguir el ahorro necesario para la entrada de una hipoteca. Más aún teniendo en cuenta los casos de aquellas personas que viven en un piso de alquiler y que deben dedicar más del 35% de sus ingresos al alquiler, tal y como advierten los últimos datos de la plataforma Idealista. Además, ese esfuerzo sobrepasa con creces la barrera del 30% –el límite recomendado–.

Sin ir más lejos, en aquellos casos donde el inquilino con un salario mileurista llega a pagar 400 euros por una habitación o más de 700 euros por una vivienda, tal y como explica Díez. «Suele haber una habitación de alquiler por cada dos pisos completos. Pisos por menos de 600 euros es muy complicado de encontrar en Valencia», señala.

En cuanto a los inmuebles más vendidos en la Comunitat, la mayoría están entre los 75.000 y 150.000 euros. Las más buscadas tienen ascensor y tres habitaciones. El 36% de las adquiridas este año tienen entre 80 y 100 metros cuadrados y la mayoría se ubican en fincas viejas, de entre 40 y 60 años de antigüedad. El motivo principal de las compras reside en la búsqueda de una primera residencia.

Si el mercado de segunda mano registra una tensión en los precios, el de obra nueva es aún más acusado. Según la Cátedra del Observatorio de la Vivienda, en el tercer trimestre los precios se dispararon 18% debido a la escasez de nuevas promociones con motivo del poco suelo disponible en Valencia ciudad. Los datos obtenidos por la Cátedra Observatorio de la Vivienda reflejan esta tendencia desde hace varios informes e insisten en la necesidad de liberar suelo por parte de la Administración.

En este informe, se estima que con una oferta estable de vivienda nueva el precio de la vivienda habría descendido más de un 4% en el segundo trimestre de 2023. «Esto es un ejercicio académico, pero es concluyente», cuenta el investigador Ángel Martín -Director del Departamento Ingeniería Cartográfica, Geodesia y Fotogrametría de la ETSIE de la UPV-. «Es decir, que la escasez de la oferta tiene un impacto tan acusado en la subida de precios que casi no tienen incidencia el resto de aspectos como el auge del precio de los materiales, la inflación y el contexto geopolítico», destaca Cos-Gayón.

Los datos de la actual oferta de obra nueva en Valencia y su área metropolitana muestran que se ha reducido hasta en un 35% en el último año, algo que incide directamente en esta subida de precios, que, además, indexa el impacto de la inflación y el aumento de los costes de construcción. Y es que, en el tercer trimestre del 2021, el precio se situaba en 2.386 euros el metro cuadrado y en este tercer trimestre de 2022 sube a los 2.804, un 17,5% de aumento en tan solo un año.

Pero, ¿los precios seguirán subiendo el próximo año? Ante esta pregunta hay dos posturas. Por su parte, Lázaro Cubero, director de Análisis del Grupo Tecnocasa, señala que la ciudad de Valencia parece haber entrado en máximos de fase de crecimiento de mercado para pasar a una etapa de madurez con estancamiento de ventas. En un tono similar realiza su predicción el vicepresidente de Coapi: «Si empiezan a bajar las transacciones en el último trimestre, en 2023 se producirá una bajada de precios. Eso es lo lógico. Sería algo moderado», indica.

Sin embargo, Cos-Gayón insiste en que la escasez de suelo hace inviable una bajada de los precios en el próximo trimestre, aunque la subida de los los tipos inviten a contenerlos. «La guerra, con la subida de costes de hasta un 20% en la construcción, ha acentuado el problema. Además, al no haber obra nueva, hay una sobre demanda de la segunda mano, por lo que suben los precios ahí también», señala el catedrático, que agrega que hay «cuatro o cinco veces más demanda que oferta».

Según el análisis de Tecnocasa, por un inmueble tipo en Valencia de 124.000 euros, con una hipoteca de 99.200 a 25 años y a un interés anual del 2,5%, la cuota mensual del préstamo sería de 445 euros. Con el mismo caso, un alquiler tendría una cuota mensual de 785 euros. Es decir, 340 euros más caro que una hipoteca. Este hecho ha impulsado también la compraventa de pisos para ponerlas en alquiler por parte de pequeños inversores.

El portavoz del Coapi alerta de que las viviendas para alquilar son cada vez menos y que apenas duran unas horas. «La problemática se va a agravar aún más con las subidas de tipos, que van a dificultar el acceso a la compra a muchos más usuarios que se verán abocados al alquiler», afirma. La solución, a su parecer, reside en mejorar la fiscalidad en la compraventa e incentivar que la gente ponga su piso en alquiler, así como ampliar el suelo disponible para nuevas viviendas. En cuanto a la regulación de los precios, Díez insiste en que es contraproducente porque habrá propietarios que opten por sacar su vivienda del mercado del arrendamiento. «En Berlín o París hay menos pisos para alquilar que hace un año», asegura.

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