Los propietarios piden por los pisos un 57% más de lo que ofrece el comprador

Los dueños de los pisos piden en Valencia un 57% más de lo que están dispuestos a pagar los compradores. Se trata de una de las múltiples consecuencias que arrastra la ciudad -y también la Comunitat, aunque en menor medida- derivada de la crisis inmobiliaria, según el Informe 2014 sobre venta, alquiler, oferta y demanda de vivienda de segunda mano elaborado por el gabinete de estudios de pisos.com.

"La crisis ha acostumbrado al cliente a hacer contraofertas muy a la baja por las viviendas", subraya Carlos García, presidente de la inmobiliaria Grupo 90, para explicar el fenómeno que se registra en la ciudad. "Son siete años de caída de precios. Es normal que el propietario eche el freno y quiera vender por una cantidad mínima", añade Pedro Martínez, presidente de la inmobiliaria Primer Grupo.

El desfase se obtiene al comparar el precio medio que está dispuesto a pagar el comprador por adquirir una vivienda tipo con el valor medio al que se ofertan los inmuebles de esas características. En el caso de la ciudad de Valencia, según el dato de diciembre de 2014, la vivienda más buscada, que posee una media de 70 metros cuadrados, tiene una demanda media de 67.500 euros, mientras que la oferta se dispara a los 106.260 euros (un 57% más), lo que genera una brecha entre comprador y vendedor de 38.760 euros. En el caso de las ciudades de Alicante y Castellón, el precio al que ofrecen las viviendas los propietarios es, respectivamente, un 49% y un 52% superior al que quiere pagar el cliente, lo que sitúa el desfase de las capitales en 33.300 y 35.380 euros.

Martínez explica que, por lo que respecta al mercado de primeras residencias, el fenómeno se concentra en las viviendas que ofertan los propietarios particulares. "Las entidades financieras sí han podido reducir los precios al nivel que busca el comprador, pero los particulares muchas veces tienen un suelo marcado por lo que les queda por devolver del préstamo hipotecario o una cantidad de la que no están dispuestos a bajar al considerar que perderían dinero", detalla. Sin embargo, según el experto, el fenómeno tiene los días contados. "A los bancos cada vez les quedan menos viviendas interesantes, por lo que va a tener que haber una política de acercamiento hasta encontrarse por el camino. Los compradores van a tener que subir un poco sus ofertas, mientras que los vendedores todavía tendrán que hacer un esfuerzo por ajustar el precio", detalla.

De hecho, tal circunstancia ya se produce. Según el último dato publicado por el Ministerio de Fomento en su estadística sobre precios de vivienda libre -elaborados a partir de las transacciones realizadas- el precio medio fue de 1.166,8 euros por metro cuadrado en la capital del Turia, lo que situaría el precio real de la vivienda tipo de la ciudad, de 70 metros cuadrados, en 81.676 euros, a mitad camino entre la oferta y la demanda, aunque más cerca de los 67.500 euros que quiere pagar el consumidor.

Pese a que la mayor distancia entre demanda y oferta se registra en la ciudad de Valencia, se trata de una circunstancia que afecta a toda la Comunitat. La provincia en la que más dista lo que quiere pagar el comprador de lo que pide el propietario es Alicante, con una brecha de 31.227 euros -el 46% de la oferta-; seguida de Valencia, con 29.660 euros -el 44%-; y Castellón, con 14.379 -el 21%-. La media de la autonomía es de 25.750 euros -el 38%-.

Tanto en las tres provincias como en el conjunto de la región, el desfase sufre un notable incremento desde 2009 -los datos más antiguos que ofrece el informe-, con la excepción de la cifra de 2012 -alterada por el efecto que tuvo el fin de la desgravación fiscal por compra de vivienda habitual que entraría en vigor en enero de 2013, hecho que disparó las operaciones y acercó los precios de oferta y demanda-. Tal ha sido la evolución que, hace seis años, tanto en Alicante como en Castellón los compradores estaban dispuestos a pagar más de lo que pedían los propietarios.

Manuel Gandarias, director del gabinete de estudios de pisos.com, aporta otras dos claves para explicar el desfase. Por un lado, la proliferación de las compras de vivienda como inversión. "Los precios que marca la demanda están muy influenciados por el mensaje de que la caída de los precios ha llenado el mercado de oportunidades. En este sentido, vemos cómo la brecha entre lo que se ofrece y lo que se está dispuesto a pagar tiene un claro componente de inversión", afirma. Por otra parte, los compradores encuentran un límite a la hora de comprar un piso en el celo de las entidades bancarias a la hora de conceder un préstamo. "A pesar de que la maquinaria hipotecaria se ha vuelto a poner en marcha en 2014, las cantidades financiadas imponen límites en las búsquedas", explica.

El año 2014 dejó una nueva caída del precio de la vivienda de segunda mano. Según el informe, el descenso del conjunto de la región fue del 9,23% respecto a diciembre de 2013, lo que deja el precio medio del metro cuadrado en los 1.332 euros. La reducción del precio fue más acusada en las provincias de Castellón (-13,57) y Valencia (-13,08); y fue menor en la de alicante (-9,23%).

La ciudad de Alicante, sin embargo, fue la capital de provincia en la que más cayó el precio de la vivienda de toda España entre los meses de diciembre de 2013 y 2014, con un descenso interanual del 13,49%. Junto a la ciudad de Jaen, las tres capitales valencianas coparon los cuatro mayores retrocesos, con Castellón en segundo lugar (-12,56%) y Valencia en el cuarto (-11,81%). Además, se da la circunstancia de Xirivella, con una caída en los precios del 19,08%, fue el municipio analizado que más abarató sus viviendas de todo el país.

El panorama, sin embargo, se presenta más esperanzador para 2015. "Las viviendas han dejado de bajar y estamos en una línea de mantenimiento de precios", afirma Pedro Martínez. "La demanda es fuerte. A partir de julio va a remontar el mercado", opina al respecto Carlos García, más optimista.