La jungla inmobiliaria en Valencia: listas de espera, pagos extra y otros abusos

Cada vez más valencianos sienten que están participando en una yincana cuando se lanzan a la calle en busca de su futura vivienda. Un proceso arduo. En muchos casos, misión imposible. Multitud de obstáculos. Y no sólo los precios desorbitados de los últimos tiempos. La logística que acompaña a esta necesidad vital se va llenando de escollos de toda índole. Listas de espera para visitar un piso, castings a aquellos que cumplen con los requisitos económicos, comisiones ilegales, contratación de servicios desconcertantes, propietarios que desaparecen con las arras... Los candidatos saben que el mercado inmobiliario se ha convertido en una jungla en la que crecen los peligros y la competencia. Las oportunidades apenas duran unas horas con el cartel puesto. Una tesitura que conduce, en numerosas ocasiones, a resignarse y aceptar las 'reglas' del juego. Nerea, Rodrigo, María y Rafa representan a generaciones que se ven superadas por las circunstancias.

«Nos estamos encontrando con un problema de hipertrofia dentro del mercado inmobiliario», advierte el abogado Carlos Torreño, quien asesora a numerosos afectados por este tipo de excesos. Hay situaciones flagrantes: «Ahora tengo una compraventa que se ha paralizado porque el vendedor le ha pedido al comprador después de firmar las arras que le pague el IBI de los últimos cinco años. En el contrato no pone nada pero el vendedor dice que, de lo contrario, no se le vende». El abogado ha visto cómo se multiplica la faena en su despacho: «La litigiosidad está aumentando. Hemos aumentado alrededor de un 70 por ciento desde 2015, sobre todo a raíz del Covid». Su trabajo se focaliza en la Comunitat: «Lo que más tenemos son temas de resolución de contratos de arras por falta de financiación. Es habitual que el vendedor se quiera quedar las arras aunque se trate de un caso fortuito». Unos anticipos cada vez más exigentes: «Estamos viendo que se pida arras por un 40 por ciento del valor del precio».

Sin llegar a firmar un contrato de arras, Nerea y su pareja se vieron envueltos en una situación que no podían imaginar. En enero de 2023, estos jóvenes valencianos se quedaron boquiabiertos al recibir un burofax en el que la agencia inmobiliaria con la que habían estado tratando les reclamaba el pago de 3.650 euros como comisión por una vivienda que no habían llegado a comprar en Xirivella.

La entrada en vigor, el 26 de mayo de 2023, de la nueva Ley por el Derecho a la Vivienda supuso una modificación del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. Introdujo determinadas mejoras, como el establecimiento de la obligación de que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato sean a cargo del arrendador. Sin embargo, permanecen las lagunas en la regulación de las compraventas.«Las inmobiliarias publicitan y te hacen pagar una reserva. Y con ese contrato de reserva, te meten ya la comisión inmobiliaria por la que, en caso de llevarse a cabo la operación, les tienes que pagar una determinada cantidad. Eso me choca mucho. En Alicante y Castellón no, pero en Valencia las inmobiliarias cobran comisión a los dos, al comprador y al vendedor. El que encarga la venta y la gestión es el vendedor, a quien le están haciendo el trabajo es al vendedor», subraya Sandra Aurrecoechea, socia de Marín & Mateo Abogados. Y apunta que se suele aplicar el 3% del valor del piso a cada una de las partes: «Son usos que se han ido admitiendo y es la regla general, pero no está regulado en ningún sitio».

A Nerea, la inmobiliaria le reclama el 3% del valor del piso. Una cantidad que ha llenado de incertidumbre su futuro. Actualmente, la pareja está buscando casa con muchísimo recelo.

Por otra parte, Vicente Díez, vicepresidente y portavoz del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Valencia (COAPIV), puntualiza: «En el tema de la compraventa hay absoluta libertad. Los honorarios son libres. Lo único que hay que hacer es ser transparentes y claros. ¿Le cobro al comprador, al vendedor o a las dos partes? En España se dan diferentes casos. En la mayoría de provincias lo habitual es cobrar al vendedor. En Valencia y en otras provincias lo habitual es cobrar a las dos partes. Eso no significa que cobren más, ya que a lo mejor en otras provincias se cobra un 6% a una parte y aquí lo normal es entre un 2% y un 3% a cada parte. Pero es libre. Habitualmente se cobra a éxito, no se suele cobrar por un encargo de vivienda o un encargo de visita».

Torreño considera que esta práctica es «habitual y completamente abusiva» y se aferra a un precedente legal: «A nivel jurisprudencial, las tribunales están diciendo desde la sentencia de la Audiencia Provincial de Almería de septiembre de 2021 que sólo se puede cobrar al comprador cuando haya solicitado una intermediación para buscar un piso». El abogado se hace una pregunta: «¿Cómo un bien que a nivel constitucional es un derecho se ha podido convertir en una herramienta prácticamente de lujo? Es un sector de canibalismo». Y reclama un golpe de autoridad: «En esta fiesta alguien tiene que apagar el radio cassette. Esto es insostenible».

En las operaciones de alquiler las experiencias resultan aún más desagradables, tal y como expone Torreño: «Abusos he visto de todo tipo. Por ejemplo, la obligatoriedad de que paguen la renta entera de un año de golpe o, si no, se lo alquilan a otro. Esto lo estamos viendo de manera muy habitual. Ahora también se está viendo que el IBI, que corresponde al titular, se lo descarguen al arrendatario». En ocasiones, se llega a cobrar simplemente por enseñar el piso: «Y si lo quieres, luego te lo descuentan de la comisión. Pero es que no te pueden cobrar. No le estás contratando para que te generen ningún servicio. El mercado se ha vuelto completamente loco. Hay una demanda brutal que es transnacional». Esta circunstancia se alza, según el letrado, como una de las principales claves.

«Por ejemplo, hay trabajadores de Londres que están ganando 300.000 euros al año y, como trabajan en remoto, vienen a Valencia, la ciudad donde mejor se vive en el mundo. Ya tenemos sitios webs especializados única y exclusivamente en arrendamientos para extranjeros. Ofrecemos nuestros inmuebles a países donde hay una renta mucho más alta. Eso permite que se juegue en la línea de lo legal, ya que hay 200 personas esperando en la cola. Unas son las condiciones legales que tenemos en la Ley de Arrendamientos Urbanos y otras son las condiciones reales: o me lo das tú o paso al siguiente», explica Torreño, quien también hace referencia a los conflictos internacionales: «Sumas la guerra de Ucrania y toda la situación sociopolítica y tenemos la tormenta perfecta». Aurrecoechea profundiza en esta dinámica: «En la Comunitat los extranjeros se están inflando a comprar pisos y los tienen luego para alquilarlos o para disfrutarlos por temporadas o para teletrabajar».

Las directrices de la nueva ley en relación con el alquiler se incumplen en varios casos. «Sólo se puede cobrar al arrendador. Pero hay muchas inmobiliarias que hacen firmar al inquilino un contrato de búsqueda de inmuebles o de gestión de inmuebles y entonces ahí sí que te cobran la comisión. Hecha la ley, hecha la trampa. Las agencias inmobiliarias y los agentes inmobiliarios se han multiplicado en los últimos años. Hay gente súper profesional, pero hay mucho intrusismo de personas con conocimientos básicos administrativos y jurídicos nulos», añade Aurrecoechea.

Vicente Díez representa a un colectivo de unos 600 profesionales. «La ley es clarísima y las instrucciones de la asociación son clarísimas. No se debe y no se puede cobrar al arrendatario en los supuestos que delimita la ley, que es el contrato habitual de vivienda de duración mínima de un año y máxima de cinco. Ahí el arrendatario está exento de pagar honorarios por cualquier concepto al agente inmobiliario. Evidentemente, quedan excluidos los contratos de temporada inferiores al año. Somos tajantes», avisa.

Rafa Tatay, un joven valenciano que busca vivienda en Castellón, se indignó al comprobar que todas las inmobiliarias con las que contactó le solicitaban una comisión por el alquiler. Se asesoró y se negó. Incluso llegó a rebelarse creando un anuncio ficticio en una conocida plataforma digital a través del que alertaba a los usuarios de que la ley prohíbe estos cobros.

Díez lamenta argucias como incluir servicios adicionales relacionados con la burocracia o el mantenimiento: «Es una forma de enmascarar un cobro de honorarios que la ley prohíbe en casos de contrato de vivienda habitual. Espero que esto sea minoritario, que no sea una práctica habitual. Va contra la ley». Debido a tales actuaciones, las consultas a la Organización de Consumidores y Usuarios se han multiplicado durante el último año, tal y como admite Silvia Huerta, delegada en Valencia de la OCU.

«Nos hemos encontrado que, en este contexto, se han extendido por parte de las agencias ciertas prácticas de dudosa legalidad. Están cobrando estos honorarios o comisión a los inquilinos bajo servicios camuflados que incluso ya estaban prestando anteriormente o que se deben cobrar al propietario. Las agencias te imponen la contratación de este servicio y, si no, no puedes formalizar el contrato», indica Huerta, quien pone numerosos ejemplos: «Gestión y seguimiento de la formalización de ese contrato de alquiler, redacción del contrato, asesoría jurídica, estudio de solvencia, servicio de reparación, limpieza de la vivienda antes de entrar, cambio de titularidad de los suministros…».

María Sandoval, una dominicana instalada en Valencia desde hace más de dos décadas, se muestra desesperada. Le piden que asuma el seguro de impago y llegó a abonar 150 euros a un agente inmobiliario por el simple hecho de visitar un piso. Un dinero que sólo habría recuperado en caso de ser la elegida por el arrendador. Esta empleada de hogar reivindica un alquiler social desde hace un año y medio.

En 2022, la Generalitat Valenciana dio un paso con el objetivo de regular la intermediación inmobiliaria. «Hay una norma con la obligatoriedad de registrarse en la Conselleria y cumplir una serie de requisitos mínimos de formación, de seguros de responsabilidad civil y de caución, de domicilio... Todos los agentes que pertenecemos al colegio nos registramos. Otros muchos se han registrado. Pero estoy convencido de que fuera del registro hay más que dentro. Pedimos al consumidor que, cuando vaya a una oficina inmobiliaria, verifique que este agente está registrado en la Conselleria. Los que no están registrados están actuando de una forma incorrecta, fuera de la legislación vigente», alerta Díez.

Cuando se pone una casa en alquiler, se da el pistoletazo de salida a una especie de competición. «Aparte de que los precios están desorbitados, hay tal nivel de demanda que la inmobiliaria tampoco puede hacer visitas a todas las llamadas. Entonces las inmobiliarias hacen una selección telefónica. Les piden documentación económica, y en base a lo que vean seguro y con solvencia y responsabilidad, empiezan a hacer el filtro para las visitas. Es decir, te hacen filtro económico antes de tú ver la vivienda. Y una vez ven la vivienda, la inmobiliaria da una serie de perfiles al arrendador para que él decida cuál prefiere. Hay riesgo de que entre alguien, que no te pague, que sea vulnerable y que no lo puedas echar por mucho que haya un procedimiento de desahucio. Están paralizados los lanzamientos. Entonces el propietario hace un filtro súper exhaustivo. De eso hay inquilinos que se quejan. Es sobre todo por miedo del arrendador», explica Aurrecoechea, consciente de que tales 'castings' generan incomodidad: «Los propietarios van haciendo la selección para ir quitando riesgos. Cuando tienes toda esta documentación lo normal es pasarlo por el seguro de protección de pagos y ellos te hacen un filtro y comprueban si esa documentación es real. Por un lado y por otro la desconfianza es total». Díez recalca que esa incertidumbre de los arrendadores está relacionada con «la inseguridad jurídica».

Justo Pascual, presidente presidente de la sección de Propiedad Inmobiliaria del Ilustre Colegio de Abogados de Valencia, apuesta por las medidas de prevención cuando se facilita documentación personal. Algo que en numerosas ocasiones se llega a realizar por WhatsApp. «Una solución es un NDA (acuerdo de confidencialidad), porque están utilizando tus datos», advierte. La letrada Pilar Aragó insiste: «A muchas personas les toman el pelo. Antes de firmar algo, tendríamos que asesorarnos. Te ves observado e investigado más que si fueras a coger una hipoteca. Y además, incapacitado para poder elegir. El futuro inquilino se ve bastante agobiado».

Esa gestión de datos preocupó especialmente a Rodrigo Pujol, quien aterrizó en Valencia hace un año por motivos laborales. Puso en marcha Acurae, una empresa de cuidados de personas mayores y dependientes. Él es catalán, aunque ha vivido en México durante una década. En el país azteca permanecen su mujer y sus hijos a la espera de encontrar una casa de alquiler en la capital del Turia. De momento, él vive en un piso compartido. Comprende que los agentes inmobiliarios le soliciten documentos que acrediten su capacidad económica antes de concertar una visita, pero denuncia que se empleen vías sin protección alguna.

En ese proceso, incluso entran en juego aspectos que tienen que ver con la «afinidad». Terreno pantanoso. «Ya empiezas a valorar cosas que no tienen sentido. Esa selección resulta incluso un poco desagradable. Hay propietarios que dicen: 'autónomos que no lleven más de diez años trabajando, fuera', 'gente que no tenga antigüedad de más de cuatro o cinco años, fuera', 'gente con hijos menores que no sean funcionarios, fuera, porque si se separan, con que se quede uno con los niños en la casa ya es vulnerable'… Los inquilinos están desesperados porque, como no hay inmuebles, al final pasan por todo», agrega Aurrecoechea.

Julián Tío, portavoz de Avacu (Asociación Valenciana de Consumidores y Usuarios), cuestiona tales procesos de selección: «Está claro que una inmobiliaria genera una situación de garantía extra al consumidor. Las inmobiliarias cumplen con su cometido en muchas ocasiones, pero hay otras cosas que no son defendibles. Hacer un casting de posibles inquilinos para mí es discriminatorio y genera una situación de ansiedad. Parece una entrevista de trabajo».

En el actual contexto, se cuelan cláusulas que levantan suspicacias. «Otra situación que hemos detectado es que los propietarios exigen una serie de garantías extra porque tienen miedo a que les pase algo en la vivienda. Para eso recordemos que tenemos una fianza y si hace falta, algún aval. En ocasiones, además de una fianza de uno o dos meses, hay propietarios que solicitan un depósito de garantía por si le pasa algo a la casa o si dejas de pagar. Dejas 2.000 euros, por ejemplo», apunta Julián Tío.

Circunstancias que desembocan en decepción, tal y como reconoce Díez: «Es una situación extremadamente complicada. Tenemos un problema de vivienda, sobre todo a la hora de alquiler. Si hay dos, cuatro o cinco candidatos, lo que quiere el propietario es sacar la máxima rentabilidad y que la persona que va a entrar en la vivienda le dé seguridad. Muchas veces hay gente que se ve frustrada porque no le han elegido a él, sino a otro. Al final el que decide es el propietario».

Díez apunta a la Administración en busca de soluciones y reclama que facilite «la construcción de más viviendas sobre todo destinadas a alquiler» y aumente «el patrimonio inmobiliario que tiene para ponerlo en alquiler para casos necesitados». Se muestra tajante: «Actualmente, la vivienda es el principal problema de las familias españolas. Es un problema social».

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