Alquiler residencial vs. alquiler turístico en Valencia: ¿Qué me conviene más?

Los datos del Ministerio de Vivienda cifraban en 126.800 las viviendas en alquiler en el conjunto de la provincia de Valencia en 2021. No obstante, solo en el mes de mayo se registraron en ese mismo territorio un total de 3.506 apartamentos turísticos, lo que supone un 7,74% más que el mismo mes de 2022 y más de un 2,76% del total de viviendas en arrendamiento. Según los datos del Instituto Nacional de Estadística estos alojamientos anotaron un grado de ocupación de más del 36,1%. Las cifras aumentan si miramos con perspectiva estival. En julio del año pasado el número de apartamentos en alquiler turístico alcanzó los 4.505 con más de un 62% de ocupación, mientras que, en el mes de agosto, el incremento en la oferta de alquiler extrahotelero superó el 4,66% registrando una ocupación del 67,62%.

«El atractivo del alquiler vacacional por su rentabilidad y menores riesgos en comparación con el alquiler residencial a largo plazo puede llevar a una disminución de la oferta de viviendas permanentes en zonas turísticas», advierte el director de Estudios de pisos.com, Ferran Font que, en clave nacional añade: «Con la nueva Ley de Vivienda que, en líneas generales, otorga mayor protección al inquilino y establece límites de precio en los alquileres, no es de extrañar que presenciemos una mayor efervescencia en este fenómeno».

La renta es uno de los factores a tener en cuenta a la hora de decidir cuál de las dos opciones resulta más interesante desde el punto de vista de la inversión. Según los datos del informe semestral de precios de pisos.com, Valencia (9,15 €/m2) es la provincia más cara de la Comunidad Valenciana para arrendar, seguida de Alicante (7,05 €/m2) y Castellón (6,15 €/m2). Alquilar una vivienda de 90 metros cuadrados cuesta algo más de 820 euros mensuales de media en la provincia, un 17,03% más que hace un año. Aún siendo un incremento importante, es Castellón el territorio donde más se han revalorizado los alquileres, un 18,04% según el portal inmobiliario.

Si hablamos de compraventa, la situación cambia. Alicante (1.809 €/m2) se sitúa en la primera posición del ranking por precio, pero también por tasa interanual de crecimiento. En el último año, los precios han aumentado un 15%, frente al 9,71% que lo han hecho en Valencia (1.562 €/m2) o el 5,94% que lo han hecho en Castellón (1.107 €/m2). ¿El resultado? Una rentabilidad bruta del alquiler residencial media por encima del 7% para el territorio valenciano, casi medio punto más que la de Castellón y dos puntos y medio, prácticamente, por encima de la de Alicante.

Las cifras también arrojan diferencias cuando de lo que se trata es inmuebles destinados al alquiler vacacional. Según Likibu, pasar una noche en un apartamento turístico en Valencia cuesta de media 131 euros por noche, mientras que la ocupación media para este tipo de alojamientos -según el INE- se sitúa en el 45,11%. A tenor de estos datos -y tomando como referencia el precio de compraventa del informe de pisos.com- la rentabilidad de este tipo de alquileres podría duplicar la del arrendamiento tradicional. No obstante, como apunta Font, «es importante destacar que la regulación del mercado del alquiler turístico varía de una región a otra, lo que favorece la existencia de un mercado negro y aumenta el riesgo de estafa».

Es, precisamente, la tasa de ocupación la marca en cierto modo a partir de qué momento resulta interesante optar por el alquiler turístico. La clave está en tener claro cuántas noches debería destinarse al alquiler vacacional para que su rentabilidad como alojamiento turístico superase la de un alquiler residencial. La fórmula es sencilla. En el caso del alquiler residencial de un piso de 90 metros cuadrados en Valencia, la renta mensual ascendió en junio a los 823 euros. Descontando 100 euros de gastos de la propiedad, esto es, los que mensualmente corresponden al propietario y no al inquilino, tendríamos 723 euros que serían el montante económico que ingresaríamos. Dividiendo esta cantidad entre los 131 euros que, de media, se abonan por un alquiler turístico, el resultado sería que, para que este último fuese más atractivo que uno residencial, la vivienda en cuestión debería estar alquilada, al menos, 6 noches al mes.

En todo caso, antes de decantarse por una u otra opción es importante analizar la fiscalidad y es que, unos y otros alquileres, tributan de manera diferente. El arrendamiento turístico no solo está sujeto al IRPF, sino también al IVA, con diferencias según los servicios y condiciones del mismo. El residencial, por su parte, lleva implícitas bonificaciones que pueden llegar al 90%, por ejemplo, en el caso de alquilar una vivienda en una zona tensionada por un importe, al menos, un 5% más económico que la media. No obstante, también se contemplan bonificaciones para el arrendamiento a jóvenes o el de viviendas que se sometan a obras de rehabilitación.