Contratos de alquiler inferiores a un año: ¿Son legales?

Para el alojamiento de estudiantes universitarios durante el periodo lectivo, para personas que se desplazan a trabajar fuera varios días en semana o por un periodo de tiempo, como domicilio temporal mientras se realiza una reforma en casa… Son varias las circunstancias en las que el inquilino puede necesitar un alquiler inferior a un año, pero este tipo de contratos son también la herramienta que algunos arrendadores utilizan para incumplir la ley.

En España, el alquiler de vivienda está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que tuvo su última modificación en 2019. Como explica la propia ley, se considera alquiler de vivienda el de aquel inmueble destinado a satisfacer la necesidad permanente de vivienda.

En el caso de los estudiantes universitarios que alquilan un piso durante el curso, o de los trabajadores desplazados temporalmente, la diferencia con un alquiler de vivienda convencional no reside tanto en la duración del contrato, sino en el hecho de que ese inmueble no se emplea como vivienda habitual y permanente: el inquilino conserva su domicilio y emplea el inmueble arrendado como alojamiento temporal.

Este tipo de arrendamientos de temporada (que pueden durar días o años), como ocurre con los alquileres de locales comerciales, no se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino por lo estipulado en el propio contrato de arrendamiento y en el marco legal que presta el Código Civil.

Para que un alquiler pueda considerarse de temporada, el contrato deberá indicar el motivo de la temporalidad, así como que el inquilino seguirá teniendo su domicilio habitual en otra vivienda.

De este modo, sí existe la posibilidad de realizar un contrato de alquiler por menos de un año, siempre y cuando se cumpla la condición de que no sea la vivienda habitual del arrendatario y se explique la causa de la temporalidad en el contrato. De lo contrario, la Ley de Arrendamientos Urbanos indica que la duración mínima de los contratos de alquiler es de cinco años cuando el propietario es una persona física, y de siete si es una persona jurídica.

Aunque la duración del contrato sea inferior a cinco o siete años, en cada caso, al término del mismo se prorrogará de forma anual, hasta alcanzar esa duración mínima, salvo que el inquilino comunique al propietario que no desea renovarlo al menos 30 días antes de su vencimiento.

Transcurrido ese plazo, si ninguna de las dos partes ha comunicado su deseo de no renovar el contrato con la antelación establecida (de cuatro meses en el caso del arrendador y de dos meses en el caso del arrendatario), éste se prorrogará automáticamente, y se renovará anualmente durante tres años más.

El arrendador, por su parte, no puede poner fin al contrato hasta que se haya cumplido la duración mínima de cinco o siete años. La única excepción que permite al propietario finalizar el contrato antes de cumplirse el plazo mínimo es que comunique al arrendatario que tienen la necesidad de disponer del inmueble como vivienda permanente para algún familiar de primer grado o para su cónyuge en caso de separación.

Al no estar sujetos los contratos de alquiler de temporada a la Ley de Arrendamientos Urbanos, algunos caseros utilizan el subterfugio de formalizar contratos de una duración inferior a un año en un intento de no tener que someterse así a la aplicación de la LAU.

Sin embargo, se trata de una interpretación errónea, ya que no se puede considerar un contrato de arrendamiento de temporada aquel que tiene por objeto un inmueble que se va a destinar a vivienda habitual del arrendatario.

Existen varias sentencias que confirman que la temporalidad de un contrato no viene determinada por su duración sino por su finalidad. Una de las más recientes es la de la Audiencia Provincial de Tenerife de octubre de 2019, que indica que lo que señale el contrato con respecto a la temporalidad es irrelevante cuando el inmueble se destina a satisfacer la necesidad de vivienda permanente.

Otra sentencia de la Audiencia de Granada de marzo de 2016 da la razón a un arrendatario que firmó un contrato de 11 meses de duración en el que no se indicaba el motivo de la temporalidad, que en opinión del tribunal pretendía simular un arrendamiento de temporada para no ajustarse a la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Omitir la duración del arrendamiento tampoco serviría en este caso para hacer pasar por temporal un contrato de alquiler, ya que cuando no se haga indicar la duración del mismo se considerará que esta es de un año.