Efectistas y poco efectivas: así son las medidas de Sánchez para la vivienda

Mucho ruido y pocas nueces. Así se podría resumir el análisis que realizan varios expertos valencianos sobre las doce medidas anunciadas por el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, en materia de vivienda. O, en otras palabras, efectistas pero poco efectivas. En un momento de elevada tensión y necesidad en el mercado residencial, la batería de iniciativas del Gobierno corre el riesgo de llegar tarde, pero aún más de tener poca utilidad para alcanzar el objetivo deseado: que el precio de los alquileres baje.

Una de las medidas principales es la creación de una empresa pública de vivienda que se encargue desde urbanizar el suelo hasta la entrega de llaves. Esta empresa, que partirá del SEPES, se transferirá más de 30.000 viviendas de la Sareb. El director de la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la UPV, Fernando Cos-Gayón, ve varias lagunas a esta medida. «En un momento de extrema urgencia como la que tenemos, ¿realmente es lo más operativo con todo el suelo disperso? No saben de lo que están hablando», critica. Además, cuestiona la idoneidad de esas viviendas. ¿Por qué no salieron a la venta antes? Probablemente porque no están en lugares con demanda y además porque en algunos casos no están terminadas o incluso iniciadas. Y algunas de las que están en zonas con demanda están ocupadas», señala. Además, ve otro escollo: las competencias en vivienda están transferidas a las autonomías y el suelo en propiedad de ayuntamientos en muchos casos. De una manera similar lo ve José Manuel Pastor, catedrático de Análisis Económico de la Universitat de Valencia e investigador del IVIE: «Gran parte de esas viviendas no están donde hacen falta».

Por contra, el portavoz del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Valencia (Coapiv), Vicente Díez, sí considera positiva esta medida. «La gente está dispuesta a alejarse si paga la mitad que en la ciudad aunque suponga el doble trayecto», señala, pero lanza un aviso: «siempre y cuando se lleve a cabo y no se quede en un anuncio».

El sistema de garantías públicas que protegerán tanto a los propietarios como a los inquilinos cae en una falta de definición que inquieta a los expertos. «En vez de modificar la ley de vivienda, que supone una desprotección para los propietarios, el Gobierno saca esta herramienta que tampoco sabemos muy bien en qué va a consistir. Aquí hay una cosa que me sorprende que es que de facto se reconoce algo que se niega constantemente: esa desprotección del propietario», indica Cos-Gayón.

En lo que coinciden todos es en la necesidad de dar mayor seguridad jurídica al propietario para que se anime a poner su propiedad en alquiler. «Al propietario le da igual quien le pague, sólo quiere cobrar y que le cuiden la casa», explica la presidenta de Asicval, Nora García, quien insiste en que debe ser el Estado el que asuma los impagos de alquiler por parte de inquilinos vulnerables. «Además sería necesaria seguridad jurídica ante posibles daños en la casa. Eso animaría mucho más que algunas otras medidas», agrega. En ese sentido, Pastor considera fundamental que se desbloquee la ley 'antiokupa'. «La gente rechaza poner su piso en alquiler por miedo», indica.

El programa de ayudas para las personas que reformen un piso y las pongan en alquiler asequible durante al menos 5 años suscita varias incógnitas: cuándo se van a dar y, especialmente, si se van a ingresar antes de que el propietario haga la inversión, no como sucede en este tipo de subvenciones donde el ingreso se da después de haber realizado el desembolso. Pastor aboga por una tramitación ágil y sin trabas burocráticas. «Es una buena medida pero si no se articula de forma eficaz no sirve para nada», indica.

La exención fiscal del 100% del IRPF a los propietarios que alquilen por debajo del índice de referencia recibe críticas y aprobación a partes iguales. «Es interesante; quien pueda hacerlo, que lo haga, pero no lo veo muy efectivo. En zonas tensionadas está muy lejos de ser una opción interesante para el propietario», señala el director de la Cáterda. Por su parte, el investigador del IVIE y catedrático de la UV señala que esta medida es regresiva al beneficiar más a los que más ingresan. García, además, subraya que esta iniciativa puede no ser atractiva en numerosos casos. «Habrá que hacer números. A algunos propietarios no les interesaeá alquilar bajo el índice de referencia si no supera el ahorro fiscal» indica.

El Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF) señala que los caseros ahorrarán más de 600 euros al año de media si bajan el alquiler un 5%. Sin embargo, en Valencia algunos inmuebles llegan a duplicar el índice de referencia, sobre todo en el centro. Pero incluso en otras zonas como Benicalap se encuentran diferencias del 25%, como sucede en un piso con una renta de 750 euros frente a los 597 euros situados como cantidad máxima. En ese caso, el casero dejaría de ingresar 1.836 euros al año.

El Plan Estatal de Vivienda todavía no se ha presentado pero Cos-Gayón tiene claro que «sólo servirá» si se tiene en cuenta a las distintas capas de la Administración. Pastor, García y Díez coinciden en la urgencia de desbloquear la ley del suelo, pendiente desde hace años. «Es fundamental que el Estado haga vivienda pública, por lo que es una buena medida, aunque puede tardar cerca de seis años. Para ello es fundamental movilizar suelo e incentivar al sector privado», agrega el catedrático.

Díez, además, insiste en la coordinación entre administraciones. «El suelo depende de las tres administraciones. Estamos observando que hay un choque continuado de competencias. Si no se ponen de acuerdo es prácticamente imposible que esto salga adelante», manifiesta.

Díez, García y Pastor en con buenos ojos que se refuercen la inspección sobre los alquileres de temporada, relacionados con el uso turístico. «Si se acabara con eso tendríamos más mercado para alquiler convencional», indica García.

Tanto la presidenta de Asicval como Cos-Gayón ven poco efectiva esta medida. «Gran parte de las compras de extranjeros no comunitarios son superiores a 500.000 euros, por lo que no se mueve en el mercado residencial de necesidad», indica García, quien destaca además que estos inversores «suelen mover la economía» y generar negocio. «El problema no está ahí», insiste. El director de la cátedra subraya que «no va a tener ningún efecto representativo pero sí un impacto emocional negativo en inversores».

Para Cos-Gayón, esta iniciativa sólo contribuirá a disminuir la oferta de pisos. «Es un torpedo en la línea de flotación del sector inmobiliario», sentencia.

9 Que una actividad económica tribute como tal está bien visto por los cuatro expertos. No obstante, Cos-Gayón considera que no tiene incidencia directa en el mercado residencial. «La única medida queincentive a un casero a optar por alquiler convencional y no turístico es que se protegiera al propietario», señala.

Los 100 millones de euros que el Gobierno va a lanzar para propuestas de construcción innovadoras es un aliciente para el sector, pero, de nuevo, está lejos de suponer un abaratamiento en los costes de construcción. «Es más caro construir de manera industrializada que de manera tradicional. No va a ser una medida de urgencia para atajar nada», señala el director de la cátedra.

Según los expertos, una vivienda construida en suelo público «siempre deberá ser pública» y, además, en Valencia se ha introducido el concepto de permuta, por lo que consideran que esta medida no tiene efecto alguno.

La nueva Empresa Pública de Vivienda tendrá prioridad en la compra de viviendas y suelos, con carácter supletorio respecto al derecho de las comunidade autónomas. «Las administraciones deberían trabajar de manera conjunta y con capilaridad. No tiene ningún sentido», critica Cos-Gayón.