Guía para entender las mayorías en las votaciones de las juntas de propietarios

Las votaciones en la junta de propietarios son una de las cuestiones que más conflictos pueden desencadenar en una comunidad de vecinos, y su funcionamiento habitualmente se desconoce. Saber qué procedimientos y mayorías son necesarias para aprobar las decisiones comunitarias puede ayudar a llevar mejor este procedimiento tan frecuente.

Algunas de las actuaciones que se realizan en la comunidad de vecinos no necesitan de una votación. Es el caso de las obras que son necesarias para la conservación del edificio o para asegurar la accesibilidad universal o la instalación de puntos de recarga de vehículos eléctricos en el garaje.

Muchas otras de las intervenciones o decisiones que afectan a la comunidad se adoptan por votación en la junta de propietarios, que se realiza en primera y segunda convocatoria. En las juntas pueden votar todos los propietarios que se encuentran al corriente de pago con la comunidad; aquellos con deudas pendientes tienen derecho a voz, pero no a voto.

La Ley de Propiedad Horizontal establece los distintos tipos de mayorías que son necesarias para la aprobación de según qué asuntos, que van desde la unanimidad hasta la aceptación de 1/3 de los participantes. Para determinar el total de vecinos sobre el que se calculará cuántos votos son necesarios para la aprobación de un asunto determinado se tiene en cuenta al total de propietarios de la finca, en primera convocatoria, o solamente a aquellos que estén presentes en la junta, en segunda convocatoria.

Además del número de propietarios, en las votaciones se tiene también en cuenta las cuotas en la finca que posee cada uno, de modo que además de lograr la aprobación de un número determinado de propietarios estos vecinos tendrán que representar un número mínimo de cuotas de participación.

Hay que tener en cuenta, además, que los vecinos que no han acudido a la junta tienen también capacidad de decisión, ya que disponen de un plazo de un mes para manifestar su discrepancia con alguna decisión aprobada. En caso de que una vez informados no se opongan, se entenderá que su voto es positivo.

En función del asunto objeto de la votación, su aprobación por parte de la junta de propietarios requerirá un tipo de mayoría u otra:

Unanimidad

Aquellas decisiones que afectan al título constitutivo de la propiedad horizontal o a los estatutos de la comunidad deben ser aprobadas por la totalidad de los propietarios. Es decir, solo pueden ratificarse en la junta si se encuentran presentes todos los propietarios de la finca.

Mayoría de 3/5

Deben ser aprobados por mayoría de 3/5 (tanto de propietarios como de las cuotas que representan) aquellos asuntos que tengan que ver con el establecimiento o contratación de servicios de la comunidad de vecinos (como puede ser la jardinería, o la conserjería) o de equipos o sistemas para la mejora de la eficiencia energética; con el arrendamiento de elementos comunes de la finca o con mejoras para la accesibilidad, conservación, habitabilidad o seguridad.

Mayoría de 1/3

Es la necesaria para aprobar la instalación de sistemas de energía renovable o de infraestructuras para acceder a nuevos servicios de telecomunicaciones o suministros energéticos colectivos.

Mayoría simple

Para alcanzar la mayoría simple será necesario el voto favorable de la mitad de los propietarios, más uno, que representen también la mayoría de las cuotas. Este tipo de mayoría se utiliza para el resto de decisiones que deben ser ratificadas en junta.

Para que la junta pueda celebrarse en primera convocatoria, según la Ley de Propiedad Horizontal, deberá asistir a la asamblea más del 50% de los propietarios de la finca, con al menos la mitad de las cuotas. De lo contrario, la junta deberá celebrarse en segunda convocatoria, media hora después de la primera.

En segunda convocatoria solo se tiene en cuenta para calcular las mayorías a los propietarios que se encuentran presentes en la reunión, y no a la totalidad de los mismos. Por esta causa, resulta más sencillo la aprobación de asuntos en segunda convocatoria, que requiere solo una mayoría de los asistentes.

Si, por ejemplo, un asunto debe ser ratificado por mayoría simple en la junta de una comunidad de 25 propietarios, con el mismo número de cuotas, a la que han asistido 15 de ellos, en primera convocatoria la aprobación requerirá el voto favorable de 13, mientras que en segunda convocatoria bastaría con la aceptación de 8.