La Ley de Vivienda cambia quién paga los gastos de la inmobiliaria cuando se alquila un piso

La nueva Ley de Vivienda, en vigor desde el 26 de mayo de 2023, ha puesto en pide de guerra a las inmobiliarias en España, que considera que contiene «políticas coercitivas» frente a los propietarios de inmuebles y que se pone de parte de los inquilinos. La normativa establece en su Disposición final primera, titulada 'Medidas de contención de precios en la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda', una serie de reglas que defienden los derechos de los arrendatarios, es decir, de las personas que pagan el alquiler del inmueble, frente a los propietarios.

Entre ellas, según destaca la ley en su preámbulo, se incluye la introducción de una prórroga extraordinaria de un año al término del contrato, que podrá solicitarse en situaciones acreditadas de vulnerabilidad social y económica cuando el arrendador sea un gran tenedor de vivienda, así como el establecimiento de la obligación de que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato sean a cargo del arrendador.

Así, se modifica el apartado 1 del artículo 20, que queda redactado como sigue:

«1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.

En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.

En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.

Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.

Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador.»

De esta forma los caseros deben asumir ya el coste de los honorarios que cobra la inmobiliaria cuando se formaliza un contrato, que por lo general equivalen a un mes de alquiler.

Los portales inmobiliarios Pisos.com, Idealista y Fotocasa han cuestionado la Ley de Vivienda por contener «políticas coercitivas« frente a los propietarios de vivienda, obviando que el verdadero elefante en la habitación del mercado del alquiler es la falta de oferta».

Por su parte, el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de Propiedad Inmobiliaria de España (Coapi) ha calificado a la nueva Ley de Vivienda como un «collage de torpezas cortoplacistas». El presidente del Consejo General y del Coapi de Barcelona, Gerard Duelo Ferrer, calificó la norma de «enlosada y confusa» en su redacción, así como «invasiva, intrusa y desequilibrante«.

Asimismo, hizo hincapié en que la ley interviene en los precios del alquiler intentando establecer un control de rentas, lo que afecta a los derechos constitucionales y perjudica «gravemente» a los propietarios.

Desde la CEOE, su presidente, Antonio Garamendi, ha afirmado en varias ocasiones que la Ley de Vivienda es «intervencionista» para el mercado del alquiler y ha advertido de que provocará «justamente lo contrario» de lo que pretende.

Por su parte, el presidente de Promotores Constructores de España (APCEspaña), Juan Antonio Gómez-Pintado, ha declarado que se necesita una Ley de Vivienda, «pero no ésta». «La Ley de la Vivienda está ideologizada y lo peor de todo es que no soluciona el problema actual», señaló hace unos días Gómez-Pintado.

Además de este cambio, se introducen nuevos incentivos fiscales con los que el Gobierno pretende compensar a los caseros que bajen el precio de sus alquileres en los nuevos contratos. Finalmente, estas bonificaciones no entrarán en vigor hasta el 1 de enero de 2024, con lo que no aplicarán hasta la declaración de la renta de 2025. Es decir, los propietarios que este año bajen el precio de sus alquileres sí podrán acogerse al actual incentivo del 60% sobre el rendimiento neto que se obtenga, pero no podrán acceder a los nuevos que permitirán 'desgravarse' hasta un 90% en algunos casos.

En concreto, a partir del próximo año esa reducción general baja al 50%. Pero puede alcanzar ese máximo del 90% si la vivienda se encuentra en una zona tensionada y el casero baja el precio al menos un 5% respecto al anterior contrato. La bonificación también será superior que ahora, del 70%, si se alquila a jóvenes de entre 18 y 35 años o si la casa se destina al alquiler social. También se incluye un incentivo del 60% para las viviendas en alquiler que hayan sido rehabilitadas en los dos años anteriores a la firma del contrato.

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