A lo largo de las dos últimas décadas, la compraventa de viviendas en la Comunitat Valenciana ha dibujado una curva que refleja fielmente los vaivenes ... del mercado inmobiliario español. En el cuarto trimestre de 2004 se registraron 38.775 operaciones, una cifra que se mantuvo estable durante los años del «boom» inmobiliario, alcanzando su pico en el mismo trimestre de 2006 con 37.756 compraventas. Sin embargo, la llegada de la crisis financiera global marcó el inicio de una caída sostenida: en el cuarto trimestre de 2008 ya se había reducido casi a la mitad (17.409), y tocó fondo en 2013 con apenas 13.529 operaciones.
Desde entonces, la recuperación ha sido progresiva pero desigual. En 2021, tras el parón pandémico, el mercado volvió a respirar con fuerza, alcanzando las 28.105 operaciones en el último trimestre. Aunque desde entonces la actividad se ha mantenido en cifras similares, los años 2023 y 2024 muestran una cierta estabilización, con valores entre las 26.000 y las 28.000 compraventas, muy lejos del nivel previo a la crisis pero también superiores a los de la década anterior.
La situación del mercado, no obstante, es muy dispar entre localidades. En grandes ciudades como Castellón, la caída ha sido abrumadora: un -76,5%, al pasar de 1.142 operaciones a solo 268. Otras capitales como Valencia y Alicante también muestran descensos pronunciados del -31,9% y -40,8%, respectivamente. Elche, por su parte, reduce su volumen de compraventas un -29,7% (de 1.318 a 926).
Frente a esta tendencia, algunos municipios han experimentado subidas espectaculares. Benissanó multiplica por 16 su actividad inmobiliaria al pasar de 2 a 32 operaciones, un aumento del 1.500%. Entre las poblaciones de más de 10.000 habitantes, destaca Ibi con un crecimiento del 160,6%, seguida por Mutxamel, que duplica sus cifras (+113,8%), y Picassent, con un incremento del 84,6% (de 65 a 120). En el lado opuesto, municipios como l'Atzúbia (-99,3%), Paiporta (-93,1%) o Sedaví (-92,8%) han visto desaparecer prácticamente su mercado inmobiliario en apenas un año.
La escasa oferta de vivienda nueva, que tensiona los precios de mercado, queda evidenciada en una contracción drástica de operaciones durante los últimos 20 años. En el cuarto trimestre de 2024, casi 7 de cada 10 municipios (el 69,7%) no registraron ni una sola operación de este tipo, muy por encima del 47,9% que se encontraba en esa situación en 2004. Además, las localidades con más de 100 compraventas de obra nueva han pasado de ser 31 hace dos décadas a solo 8 en la actualidad. La actividad, por tanto, se ha concentrado de forma drástica en unos pocos enclaves, mientras que la mayoría del territorio permanece inactivo en cuanto a esta modalidad residencial.
Los municipios con más de un centenar de operaciones en 2024 fueron Quart de Poblet, Santa Pola, Guardamar del Segura, Torrevieja, Elche, Alicante, Orihuela y Valencia (con 558 transacciones). Todos ellos, sin embargo, presentan acusados descensos respecto a hace 20 años: -38,8% en Valencia; -70,5% en Orihuela; -88,9% en Alicante y -85,5% en Torrevieja.
En este contexto de caída generalizada, los repuntes son escasos y muy localizados. Solo 52 poblaciones han registrado un aumento en la compraventa de obra nueva respecto al año anterior, apenas el 9,6% del total. En la mayoría de ellos, además, el crecimiento parte de cifras muy bajas (menos de diez operaciones), lo que sugiere que se trata de repuntes puntuales más que de una tendencia sostenida.
Aun así, hay excepciones llamativas. La Pobla de Farnals ha pasado de registrar una única operación a 75, lo que representa un incremento del 7.400%; Benissanó, de 1 a 27 (+2.600%); Quart de Poblet ha multiplicado por 20 su actividad (de 5 a 102) y Albuixech ha crecido de 1 a 15. Entre los municipios de mayor tamaño, destacan también los aumentos en Bétera (de 4 a 22), Mutxamel (de 26 a 75) o Xàtiva (de 13 a 20), lo que refleja un cierto deshielo en zonas con demanda sostenida, aunque aún lejos del ritmo de hace dos décadas.
La escasez de obra nueva ha reforzado el protagonismo del mercado de viviendas de segunda mano, que goza de mejor salud y se mantiene más estable. En 2004, el 13,9% de los municipios no registraba ninguna operación; en 2024 ese porcentaje apenas ha bajado al 12,6%. También ha disminuido ligeramente el peso de los municipios con menos de diez operaciones, que pasan del 50,3% al 43,8%. En conjunto, el reparto geográfico se mantiene bastante equilibrado.
En términos estructurales, el mercado ha virado hacia la segunda mano. En 2004 representaba el 64% de las operaciones; en el último trimestre de 2024, ya acapara más del 85%. Esta evolución responde al descenso del ritmo de construcción desde 2007 y a un cambio de preferencias entre los compradores, más centrados en la oferta ya existente.
También cambia la distribución territorial: aunque el número de municipios con más de 100 compraventas apenas varía (de 57 a 53 en 20 años), se detecta mayor dinamismo en los tramos bajos. Por ejemplo, los municipios con entre 11 y 20 operaciones han pasado del 8,7% al 13,3%, y también crecen los que registran entre 21 y 50 operaciones. El mercado parece más vivo en esta franja, gracias al movimiento de la vivienda usada, que mantiene el pulso incluso sin el empuje del sector promotor.
Algunas localidades han experimentado repuntes notables desde cifras muy reducidas. Es el caso de Soneja, Cabanes, San Isidro o Els Poblets, que han pasado de una única compraventa en 2004 a 17, 33, 14 y 24 respectivamente en 2024. Pero los mayores crecimientos se observan en municipios de más de 10.000 habitantes. Ibi lidera con un incremento del 286,4% (de 22 a 85 operaciones), seguido por Burriana (+132,2%) y Almassora (+125,8%), con 209 y 149 compraventas, respectivamente. Estas cifras reflejan un mercado local activo, sostenido en buena parte por el parque de vivienda ya existente.
En cuanto a la comparativa provincial, observamos que hace veinte años, las tres áreas registraron un elevado volumen de compraventa de viviendas: Alicante cerró el año con 18.994 operaciones, Castellón con 4.138 y Valencia con 14.747, sumando un total de 37.879 transacciones. De ellas, más de un tercio correspondían a vivienda nueva, destacando especialmente el dinamismo del mercado alicantino, con más de 7.700 operaciones en ese segmento. Esta etapa coincidía con el auge del sector inmobiliario previo a la burbuja con una fuerte demanda nacional e internacional. Veinte años después, en el cuarto trimestre de 2024, el mercado ha cambiado sustancialmente. Aunque el total de compraventas en Alicante (13.747) y Castellón (2.104) se mantiene en cifras considerables, Valencia destaca con 17.073 operaciones, lo que refleja su consolidación como motor del mercado regional. Sin embargo, la ausencia de vivienda nueva hace que su protagonismo haya disminuido en proporción: representa aproximadamente un 10-12% del total en Alicante y Castellón, frente a más del 40% que alcanzaba en 2004. Mientras, la segunda mano domina con claridad, señalando un importante cambio estructural.
Hoy, el mercado está marcado por una demanda estable, concentrada en áreas urbanas consolidadas pero el acceso a la vivienda continúa siendo un reto, especialmente por el encarecimiento de los precios en las capitales y los cambios en los perfiles de comprador. A esto se suma la creciente presión de la gentrificación en barrios céntricos y el auge de los pisos turísticos, que han reducido la oferta de alquiler residencial y han contribuido a disparar los precios, desplazando a vecinos de toda la vida y dificultando aún más el acceso a una vivienda asequible.
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