¿Obra nueva o segunda mano en Valencia? Pros y contras para comprar

Pensar en comprar una vivienda lleva implícita la toma de multitud de decisiones. No se trata solo de tener la determinación de invertir sino que, más allá de la operación en sí, hay que analizar distintos factores. Conocer el mercado inmobiliario valenciano, por ejemplo, es un buen punto de partida para hacerse una idea de si la compra resultará o no rentable, conviene más esperar o es el momento apropiado.

Otros aspectos como el tipo de vivienda, el acceso a los servicios en las proximidades de la misma, las comunicaciones o las particularidades propias de cada zona también son temas a tener en cuenta antes de comprar. Pero, sin duda, una de las cuestiones más habituales que todo comprador se plantea es si optar por obra nueva o segunda mano. Ambas tipologías de viviendas tienen sus ventajas e inconvenientes.

Un análisis concienzudo de los pros y los contras para comprar será determinante para convertir la elección en un éxito. No obstante, también hay que ser realista, abordar la elección desde la capacidad económica de cada uno y tratar de ajustar la elección al máximo a nuestras posibilidades y deseos.

La Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad (ETDP) hecha pública por el Instituto Nacional de Estadística muestra que, durante el mes de julio, el número de compraventas de viviendas inscritas en el conjunto de la Comunidad Valenciana alcanzó las 4.676. De ellas, un total de 4.208 fueron viviendas de renta libre mientras que las 468 restantes tuvieron algún tipo de protección. Los datos muestran, además, que sólo 711 de estos inmuebles fueron de obra nueva, siendo los 3.965 restantes compraventas de viviendas de segunda mano.

Pese a que la diferencia entre unas operaciones y otras es importante, son las necesidades y posibilidades particulares de cada uno las que resultan determinantes a la hora de elegir. En todo caso, los precios también pueden terminar de inclinar la balanza hacia una u otra tipología de vivienda. En este sentido, el informe de precios de venta publicado por pisos.com en agosto muestra que el precio medio por metro cuadrado en la provincia de Valencia alcanzó los 1.276 €/m2 mientras que, en la capital homónima, se situó en los 1.901 €/m2.

En el caso de los precios de la vivienda de obra nueva, el Informe 4T 2019 del Sector Inmobiliario en la ciudad de València, elaborado por la cátedra Observatorio de la Vivienda de la Universitat Politècnica de València, apuntaba a principios de año que, durante 2020, continuaría el ciclo alcista pero con tendencia a la estabilización, unas predicciones que la crisis sanitaria dejó en 'stand by'.

La inversión tiene un peso importante pero, más allá del precio, existen otros pros y contras a tener en cuenta a la hora de decidirse entre viviendas de obra nueva o segunda mano. Y es que, en contra de lo que pueda parecer, estas últimas no tienen por qué ser siempre viviendas de una edad avanzada. En realidad, se considera viviendas de segunda mano tanto a aquellas que hayan tenido al menos un propietario distinto como a las que una vez construidas han sido alquiladas durante un mínimo de dos años y el propietario final no es el antiguo inquilino. Sea como fuere, unas y otras tienen ventajas e inconvenientes.

Tanto los plazos como la ubicación suelen considerarse una ventaja de las viviendas de obra nueva frente a las de segunda mano. Comprar una vivienda de obra nueva supone cierta flexibilidad en el capítulo de los pagos. En muchos casos se trata de promociones que aún no han sido terminadas, lo que proporciona un tiempo extra para ir haciendo aportaciones económicas a cuenta del valor final. Además, suelen ser construcciones ubicadas en barrios de la periferia que, por lo general, permiten que sus superficies sean más amplias e, incluso, que dispongan de zonas comunes tales como garajes y trasteros.

Pero la inmediatez que garantizan las viviendas de segunda mano también puede ser considerada una ventaja para quienes buscan una opción residencial para entrar a vivir. Y lo mismo ocurre con la ubicación. Las promociones de obra nueva de la periferia cuentan, por lo general, con zonas comunes y áreas verdes como valor añadido. Frente a ello, las de segunda mano suelen tener mejores localizaciones y, en la mayoría de los casos, es posible realizar todo tipo de desplazamientos sin tener que recurrir al vehículo privado.

Tener que realizar una reforma es uno de los principales inconvenientes de las viviendas de segunda mano. No obstante, en muchos casos si el estado de la vivienda implica tener que hacer este tipo de intervenciones también supone notables rebajas en el precio. En todo caso, una vez realizadas, la rentabilidad de la vivienda suele estar garantizada.

Las viviendas de obra nueva, por su parte, no suponen preocupación alguna en este sentido. De hecho, muchas promotoras ofrecen ya la posibilidad de personalizar los inmuebles antes de su construcción.

En el análisis de los pros y contras para comprar, la fiscalidad y los precios pueden resultar determinantes. La inversión en obra nueva o segunda mano arroja notables diferencias, no solo en Valencia, sino en el conjunto del suelo patrio. Por lo general, los precios de la vivienda usada resultan más atractivos que los de las promociones de obra nueva, un detalle al que se suma una menor presión fiscal.

Con diferencias por comunidades autónomas, esta última incluye el IVA del 10% para viviendas de obra nueva (4% si es vivienda protegida) o el Impuesto de transmisiones patrimoniales (de entre un 2,5% y un 10% en función de la comunidad en la que nos encontremos) para las viviendas de segunda mano.