¿Se puede pedir una hipoteca para comprar el porcentaje restante de un piso heredado?

Cuando varios herederos se convierten en copropietarios de una vivienda, en muchas ocasiones, por razones prácticas, esta situación no se mantiene indefinidamente. Un desenlace habitual es que uno de los propietarios compre al resto de los herederos las partes del inmueble que poseen, una operación que puede financiarse también mediante un préstamo hipotecario.

Durante 2020, más de 150.000 viviendas fueron transmitidas en herencia en España, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Algunas de estas viviendas heredadas cada año se transmiten a un único heredero; en otros casos, los herederos se deciden por vender el inmueble a un tercero y, en ocasiones, es uno de ellos quien opta por convertirse en propietario único de la casa, comprando al resto de herederos su parte correspondiente de la vivienda.

Para poder realizar esta operación es necesario que los herederos se hayan convertido ya en propietarios del piso: que hayan aceptado la herencia y que el cambio se haya inscrito en el Registro de la Propiedad, para lo que deberá haberse abonado también el Impuesto de Sucesiones y la plusvalía municipal. Conviene en cualquier caso comprobar en el Registro que la propiedad aparece ya a nombre de los herederos.

En ese momento ya podrá alcanzarse un acuerdo para la compra de su parte de la casa, para lo que será recomendable realizar una tasación de la casa que ayude a aclarar las negociaciones, lo que puede ahorrar conflictos especialmente desagradables si se producen dentro de la familia.

Aunque lo que se vaya a adquirir sea una parte de un inmueble, esta compra también puede financiarse mediante un préstamo hipotecario. Las condiciones no variarán en lo que respecta a la aceptación o no por parte del banco, que como ante cualquier solicitud estudiará la capacidad económica del cliente, su situación laboral (profesión, antigüedad, nómina, tipo de contrato…) o si existen otros créditos pendientes de pago, entre otras circunstancias.

Los bancos suelen conceder hasta el 80% del valor de tasación o del valor de compraventa (del importe más bajo de los dos). En este caso, como el comprador ya dispone de un porcentaje de la propiedad del inmueble, no suele ser habitual que la cantidad que solicite supere el 80%: en el caso de que el inmueble pertenezca pro indiviso a dos hermanos, necesitará como máximo el 50% de su valor, o el 75% si se trata de cuatro hermanos.

Sin embargo, la situación de quien adquiere la totalidad de una vivienda heredada difiere generalmente de la de quien se dispone a comprar su primera vivienda. Es posible que el comprador ya se encuentre pagando una hipoteca, que tenga que hacer frente a otro tipo de préstamos o de cargas económicas, o que su edad impida que el plazo de amortización de la hipoteca sea demasiado elevado. En cualquier caso, la cuota de la hipoteca no deberá superar el 35% de sus ingresos mensuales, ya que además de ser lo recomendable será una condición para que la entidad financiera apruebe el préstamo.

En su caso, la ventaja será que posiblemente no tenga la necesidad de contar con una cantidad ahorrada para hacer frente al 20% del valor de compra que el banco no financia cuando lo que se pretende es adquirir un inmueble en su totalidad.

A lo que sí tendrá que hacer frente el comprador es a otros impuestos y gastos derivados de la operación. Desde el punto de vista fiscal, la extinción de condominio, que permite convertirse en único propietario a través de un acuerdo, sin necesidad de recurrir a la compraventa, es la más beneficiosa.

Al recurrir a esta figura, el comprador no tendrá que hacer frente al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que implica abonar entre el 6% y el 11% del importe de la operación, sino al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que oscila entre el 0,5% y el 1,5%, y se aplica solo al importe de la parte que se quiere comprar.

También hay que tener en cuenta que la operación de compraventa conlleva también abonar los gastos proporcionales de notaría y gestoría, así como los de inscripción en el Registro y tasación de la vivienda.

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