Los tres barrios de Valencia donde más sube el precio de la vivienda

El mercado de la vivienda va por barrios, nunca mejor dicho. Y es que, por más informes que hablen de los precios de la Comunitat Valenciana o, incluso, de las tres provincias, la realidad de este sector sólo se puede conocer bien cuando se va al detalle. Es decir, a los municipios y, en el caso de las grandes ciudades, a los distritos. En la capital valenciana, la brecha entre las zonas más económicas y las más caras es significativa y va desde los 1.164 euros el metro cuadrado hasta los 2.837 euros. Pero, además, la evolución de los precios en el último año también difiere entre los barrios más solicitados y los menos dinámicos, tal y como revela la estadística trimestral Tinsa IMIE Mercados Locales de precios de vivienda nueva y usada correspondiente al tercer trimestre de 2023.

En términos generales, la capital del Turia disparó sus precios un 8% entre julio y septiembre con respecto a esos mismos tres meses de 2022, hasta situarse en una media de 1.931 euros el metro cuadrado. Sin embargo, esta cifra es un 0,4% inferior a la registrada en el segundo trimestre. A la hora de observar el comportamiento por zonas, no son los barrios históricamente más caros lo que lideran el encarecimiento precisamente, sino tres barrios populares: Jesús, Benicalap y Campanar.

En estos distritos, los precios se han disparado en el último año. Jesús se lleva la palma al incrementarse un 20%, hasta los 1.530 euros el metro cuadrado, mientras que en Benicalap el aumento fue del 14,5%, hasta los 1.672 euros, y en Campanar del 14,2%, hasta los 2.242 euros. Por su parte, los distritos más caros también han experimentado incrementos, pero la mitad de intensos que los barrios que lideran el ranking. En concreto, Ciutat Vella se elevó un 9,5%, hasta los 2.837 euros el metro cuadrado, mientras que en L'Eixample y El Pla del Real subieron un 10,2% y un 6,6%, respectivamente, hasta los 2.672 y 2.345 euros el metro cuadrado.

En cuanto al esfuerzo que deben realizar los hogares valencianos para pagar su primer año de hipoteca, los que residen en la provincia de Valencia destinan el 28,3%, mientras que los de Castellón y Alicante necesitan el 25% y 34%, respectivamente. En Valencia capital es el 34,9% y los barrios donde más salario destinan a la vivienda son Campanar (39,7%), Quatre Carreres (38,6%) y Poblats Marítims (38,6%).

Gandia y Orihuela, a la cabeza del encarecimiento en España

El informe también estudia el comportamiento de los precios entre los municipios más destacados por densidad de población y volumen de actividad. En esa lista destacan dos localidades de la Comunitat que se han colado en el podio de los municipios que más se han encarecido respecto al segundo trimestre: Gandia y Orihuela, con un incremento del 4,5% y del 4,8%, respectivamente, sólo por detrás de Reus, que se disparó un 6,1% respecto al segundo trimestre. Con esta evolución trimestral, los precios por metro cuadrado se sitúan en 1.176 euros en la ciudad valenciana y 1.465 euros en la alicantina.

Este mismo estudio revela que el precio medio en la Comunitat Valenciana subió un 7% en el tercer trimestre respecto a hace un año, lo que lo coloca como la quinta región donde más se encareció, mientras que a nivel trimestral se elevó un 1,3%, hasta los 1.344 euros.

A nivel provincial, Castellón es la que más subió respecto a hace un año, con un 10,8%, hasta los 1.140 euros por metro cuadrado, seguida de Valencia, con un 7,2%, hasta los 1.364 euros. La provincia de Alicante, por su parte, es la que mayores precios registra pero la que menos creció entre julio y septiembre, al subir un 6,4% al situarse en los 1.404 euros por metro cuadrado.

Capitales en España

Las capitales se mantienen en el entorno de la estabilización, aunque destaca el dinamismo de las ciudades de Almería, Guadalajara y Málaga, con aumentos de precios respecto al año pasado superando el 10%. La práctica totalidad de las capitales registra variaciones interanuales positivas, en un rango entre el 2% y el 5%. La vivienda en la ciudad de Madrid se encareció un 5,7% y en Barcelona un 2%, con un ligero impulso en ambos casos.

Las variaciones trimestrales apuntan hacia la estabilización, con avances entre el -1% y el +2%. Al margen de la tendencia general, hasta siete capitales de provincia registran aumentos trimestrales por encima del 3 % entre ellas, Almería, Palma de Mallorca y Málaga. En el extremo opuesto, otras 13 registran leves retrocesos entre el -0,4% y el -2,4% de Murcia.

Palma de Mallorca supera por primera vez el precio máximo del anterior ciclo: el valor medio se sitúa un 1,5% por encima de esa referencia. En otras capitales se sigue reduciendo la distancia respecto a los máximos del boom inmobiliario. Tras Ceuta y Melilla, la más próxima a la referencia máxima es Madrid, donde la vivienda está un 7,3% por debajo, y Málaga, donde la caída es del 8,7%, inferior a la de San Sebastián (-11,8% desde máximos). En el extremo opuesto, las capitales que más se alejan de sus máximos pre-crisis son Ciudad Real y Lleida, con precios por debajo del 43% del valor máximo registrado en la serie.

Las capitales más caras son por este orden San Sebastián (4.165 €/m2), Madrid (3.744 €/m2) y Barcelona (3.665 €/m2). Las más baratas se localizan en las dos Castillas: Zamora (1.056 €/m2), Soria (1.080€/m2) y Ciudad Real (1.092 €/m2).

La totalidad de los distritos de Madrid reflejan incrementos interanuales de precio de cierta intensidad, entre el 3,9% y el 8%, acompañados por incrementos trimestrales positivos entre el 0,4% y el 4%. Los distritos que registran un mayor aumento de precios respecto al año anterior son Chamberí y Barajas. Los distritos con mayor impulso en el trimestre actual respecto al anterior son Barrio de Salamanca y Latina.

En Barcelona, la mayor parte de los distritos experimentan moderados incrementos de precio en el último año entre el 0,6% y el 5,4%, y reflejan cierta reactivación en el trimestre actual con variaciones entre el 0,1% y el 4,6%. Los mayores crecimientos interanuales alcanzan el 5,4 % en Les Corts, seguidos de Gracia con un 4,3%. En cuanto a incremento trimestral en el precio destaca Ciutat Vella, con un 4,6%, y el resto de los distritos en el entorno del 0 % -1%.

Valencia continúa registrando elevadas variaciones interanuales (distritos de Jesús, Benicalap y Campanar), pero muestra retrocesos trimestrales en cuatro distritos. En Sevilla se registran variaciones alcistas en la mitad de los distritos analizados. Los más dinámicos en evolución de precios son los distritos de Sur y Palmera – Bellavista, con aumentos del precio residencial del 16,7% y 9,6%, respectivamente, e impulsos trimestrales del 6,9% y 1%.

En Zaragoza, las variaciones trimestrales reflejan estabilización en la mitad de los distritos e incluso caídas, como es el -4,5% en La Almozara. Completa el grupo de las seis mayores capitales la ciudad de Málaga. Allí los mayores aumentos de precio respecto a un año atrás se localizan en los distritos Este y Ciudad Jardín, mientras que en tasa trimestral corresponden a Este y Campanillas.

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