Hipotecas en la edad de los 'boomers': lo que hay que saber

«No es habitual que una persona mayor se meta en una hipoteca de cero, es más habitual cambiarse a una casa más pequeña porque la familia va menguando», expresa Leyre López, analista de la Asociación Hipotecaria Española (AHE). Si una pareja de 60 o 70 años decide 'avanzar' y mudarse a una vivienda más grande o más lujosa, suelen echar mano de ahorros. Dicho sea que no es frecuente que se de esta situación porque «a esa edad prefieren no meterse en fregados». López añade que hay herramientas para afrontar una hipoteca en la tercera edad y recomienda con convencimiento la hipoteca inversa.

¿En qué consiste?

La hipoteca inversa consigue que la casa a la que se le ha cojido un cariño especial durante toda una vida permanezca intacta. Es decir, que no haya necesidad de venderla para hacer frente a gastos de peso, que se pueda seguir viviendo como hasta ahora e incluso, con una renta adicional. La analista de la AHE explica que la hipoteca inversa se basa en la idea de usar un inmueble, bajo determinados condicionantes, para obtener financiación: «Es una opción de complementar su pensión pública sin tener que desprenderse del inmueble». «Está enfocado para la tercera edad, en principio, alguien con una vivienda en propiedad y que no haya cumplido los 65, no creo que pueda optar a recibir este producto», añade.

¿Cuáles son los requisitos para pedir una hipoteca inversa?

Lo cierto es que es bastante accesible pues al interesado se le exige el componente edadista –que tenga más de 65 años– y que cuente con una vivienda de su propiedad. «Ni siquiera hacen falta unos ingresos mínimos, no es algo que se suela pedir porque el espíritu de este producto es completar pensión para sufragar gastos cotidianos junto a la pensión pública», recuerda Leyre López. La guía de acceso a la hipoteca inversa del Banco de España recuerda que el sector al que va destinada –personas mayores– suele tener inmuebles a su nombre que pueden servir como activo para complementar sus ingresos y financiarse en esa etapa sin renunciar a cambiar su modo de vida. Otra ventaja de escoger este producto es que no hace falta transmitir propiedades evitando afectar sustancialmente las expectativas de posibles herederos, una barrera emocional fundamental que siempre existe por el lógico deseo del progenitor de dejar su patrimonio a sus descendientes.

Un complemento de la pensión

En resumidas cuentas, la hipoteca inversa, una opción tentadora para el público senior, «es un préstamo que no tiene la finalidad de adquirir la vivienda, como ocurre con un préstamo hipotecario, sino que busca monetizar o capitalizar la vivienda para obtener un dinero extra que complemente la pensión sin dejar de ser tu propiedad esa vivienda», en palabras de la analista de la AHE. El prestatario elegible será únicamente el que tenga más de 65 con una vivienda en propiedad para que pueda constituir la garantía del préstamo. Como en cualquier préstamo convencional, en una hipoteca inversa se requerirá tasar la propiedad y, en función de la edad del prestatario, «se concederá una financiación que supone un porcentaje del valor de tasación, que suele oscilar entre un 30 y un 50% en función del perfil de la edad del prestatario», desvela López. Existen diferentes posibilidad de cobrar este préstamo: puede ser con un pago de una exposición única donde el titular del préstamo recibe el importe de una sola vez, se puede fraccionar el pago a través de una renta periódica que se cobra en mensualidades definidas o con una renta vitalicia donde una aseguradora gestiona qué hacer cuando se termine el importe para seguir gozando de algún tipo de renta.

La nuda propiedad

Si la hipoteca inversa es una solución para los 'boomers', la nuda propiedad es otra alternativa. La experta la radiografía: «En este caso, la titularidad cambiaría de manos pero se mantiene el usufructo, es decir, la persona que hasta ahora era propietaria de la vivienda puede seguir gozando de la propiedad hasta el fallecimiento a pesar de ya no ser titular del inmueble. Si hubiera venta, percibiría un dinero aunque mantenga el usufructo».

¿Cuándo es buen momento para meterse en una hipoteca?

Los últimos y los primeros días del año son mejores para meterse en una hipoteca. Los bancos suelen aplicar descuentos y facilidades al cierre del ejercicio y ahora es un momento ideal para pedir una hipoteca. Esto es una verdad a medias. «No tiene porque ser ahora un momento más interesante respecto a otro momento, las entidades basan sus precios en la coyuntura del mercado, más allá de estrategias puntuales que puedan plantear en un momento u otro», asegura Leyre López, analista de la AHE. El año entrante no parece un mal momento para invertir. La experta desvela los indicadores y las pistas que animan a hacerlo: «Es posible que, como consecuencia de que la inflación haya dado algún signo de mejora y muestre señales de agotamiento, el Banco Central Europeo recoja esto y sus políticas monetarias se traduzcan en movimientos de bajada de tipos de interés». Esto se traduciría en un cambio en la política de los bancos con los tipos que dejaría un escenario más amable y optimista que invite a aventurarse hacia una hipoteca.

¿Hay un tope de edad para meterse en una hipoteca?

La entidad financiera será la que marque la pauta aunque siempre atendiendo a una regla no escrita pues no hay normativa que lo regule como tal: no se deben superar los 75 años al término de la hipoteca. Algunas entidades marcan este límite más temprano, en los 70 años. «Esto quiere decir que si te hipotecas con 65 años, la hipoteca máxima que te van a conceder es a 5 o 10 años», afirma la analista. «Si quieres solicitar una hipoteca con un plazo de 30 años, podrás hacerlo hasta los 45 años», ejemplifican desde la entidad financiera. La hipoteca se podrá pagar en el plazo que mejor convenga aunque, cuantos más años, menos pagarás al mes, pero pagarás intereses durante más tiempo.

¿Cuánto cuesta una hipoteca?

El coste total de la hipoteca presenta este desglose en caso de de contratarla sin bonificaciones: el capital más el interés a lo largo de la vida de la hipoteca más el coste del seguro de daños junto al coste de mantenimiento de la cuenta y la tasación que te corresponden pagar. Hará falta, al menos, el 32% del valor de la vivienda, es decir, el 20% del valor de la vivienda ya que es la cantidad que debes aportar como entrada y debes disponer entre un 12% y un 15% del valor de la vivienda para hacer frente al IVA –si es vivienda nueva– o al ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) –si es vivienda de segunda mano–, y al resto de los gastos asociados a la compraventa. Por ejemplo, si pides 150.000€, necesitarás aportar entre 18.000€ y 22.500€, explican desde Caixabank.

¿Se puede cambiar de banco una vez firmada?

Es posible trasladar la hipoteca a otro banco una vez firmada y se conoce como subrogación de hipoteca, detallan desde la entidad. Para saber si tiene deudas aparejadas, se debe consultar siempre la nota simple del inmueble. Este documento revelará el estado de la vivienda en cuanto a hipotecas, embargos, cargas o afecciones fiscales.

¿Qué hay que tener en cuenta para pedir una hipoteca?

La primera premisa es clara: todo depende de las circunstancias personales y económicas de cada uno. Hay que tener en cuenta que hipotecarse no es pagar un coche en unos años sino comprometerse a más de 20 años vista, a 30 incluso. Partiendo de esa base, si existe necesidad y la persona está pensando en adquirir un inmueble, «¿para qué dilatar la operación en el tiempo?», sugiere Leyre López. Para evitar caer en un sobreendeudamiento, la experta recomienda «pedir un capital que se ajuste a las necesidades del potencial prestatario en términos de salario y de precios y no destinar más de un 30% de ingresos para la hipoteca». Se requiere, además, un ahorro previo, que suele ser un 30% del valor de compraventa.