Cómo mejorar tu pensión... sin tener que abandonar tu casa

Permanecer en tu hogar de forma vitalicia y, además, obtener ingresos adicionales nunca han ido de la mano. Era o una u otra. Si 'monetizabas' tu vivienda por necesidad con 60 o 70 años, tenías que dejarla. ¿Cuáles son las situaciones más típicas? Los recién jubilados de la gran ciudad que se mudan al pueblo y alquilan (o venden) su piso en la capital, familias que venden segundas propiedades para evitar gastos de mantenimiento y obtener liquidez o familias que venden su casa habitual para mudarse (comprando o alquilando) a una de menor valor, probablemente con menos metros habitables. Todos ellos buscaban aligerar cargas seguramente porque su pensión no les daba y tenían que encontrar fórmulas para obtener más recursos.

La situación de verte obligado a abandonar tu inmueble en la última etapa de tu vida viene favorecida por dos factores. El primero es que en más del 83% de los hogares españoles tienen un cabeza de familia que es mayor de 65 años. Si la situación laboral es de jubilado, el porcentaje sube ligeramente hasta el 84,4%, según datos extraídos de la Encuesta Financiera de las Familias (EFF), 2020. La idea, por tanto, es no perder la propiedad de tu casa y, para ello, conviene gestionar bien tu patrimonio mucho antes de la jubilación. Aquí entra el debate también de cuánto piensa uno en sus herederos ya que, con opciones de monetización como la nuda propiedad, les priva de la vivienda. Y una serie de factores que conviene tener en cuenta. Te los numeramos a continuación.

1.- Una altísima esperanza de vida... y sus consecuencias

¿Qué ocurre hoy en día? Que vivimos mucho más que antes. Una parte importante de los jubilados, así como de las personas próximas a retirarse laboralmente, serán más longevos de lo que se preveía hace algunas décadas. La esperanza de vida en España, de hecho, se sitúa en 80,3 años en hombres y en 86,1 en mujeres, según Sanidad. Una consecuencia del aumento generalizado en la longevidad es que los ahorros acumulados en la etapa laboral activa deberán ser distribuidos durante más tiempo. En muchos casos, estos recursos también tendrán que atender necesidades de dependencia cada vez mayores, sobre todo en la última parte del ciclo vital.

En se corrillo de expertos en Feria Valencia, además de la presencia de Pedro Serrano, profesor titular de Finanzas en la Universidad Carlos III de Madrid, cuenta con Juan Fernández Palacios, director del Centro de Investigación Ageingnomics de Fundación Mapfre y Juan Ángel Lafuente, catedrático de Finanzas de la Universitat Jaume I de Castellón, especialistas a nivel nacional. Fernández subrayaba la importancia del aumento de la esperanza de vida en nuestro país: «Hay que tener en cuenta un aspecto importante que casi nadie valora, la vida hoy día dura mucho más de lo que nos pensamos, por eso hay que tener presente aquello de no gastarse demasiado pronto el ahorro que uno puede haber constituido durante su vida».

Lafuente señala por su parte otro aspecto fundamental: «La esperanza de vida es clave y crucial pero el otro elemento que hay que tener en cuenta son las necesidades de financiación que vas a tener periódicamente en la tercera edad o a partir del momento que tú las detectes. En función del monto adicional que necesites, vas a decidir si retener la propiedad o no». Tradicionalmente, un bien como un inmueble era transferido a los herederos sin que los titulares aprovechasen su valor más allá de su uso y residencia. Sin embargo, y como se explica en la 'Guía para monetizar la vivienda y mejorar tu pensión' de Fundación Mapfre que han elaborado los tres expertos, «nuestro inmueble es una fuente de ahorro muy valiosa que puede explotarse para complementar la pensión pública», aseguran.

2.- ¿Hay un producto mejor que otro? Cinco casos prioritarios

Hay cinco productos que estos expertos ponen como ejemplo de sus tesis: la venta de la nuda propiedad, la vivienda inversa, las rentas vitalicias inmobiliarias, la hipoteca inversa y el anticipo de alquileres. Todos ellos buscan aportar al individuo ingresos extra sin que salga de la vivienda pero, ¿hay una opción mejor que otra? Los expertos coinciden en que todo depende de las circunstancias personales de cada uno. Lafuente lleva la voz cantante: «El ser humano tiene una tendencia natural a la comparativa y ninguno de los productos de la guía son directamente comparables entre sí, y mucho menos se puede comparar una hipoteca inversa con una tradicional. Todo depende de una serie de circunstancias, como el grado de dependencia o la edad«, observa.

¿Qué hay que tener en cuenta para decantarse por un producto antes que por otro? Serrano lo deja claro: «Si desean o no residir en la vivienda habitual, si desean transmitir la propiedad o retenerla y cómo desean recibir esos pagos, si de forma periódica o en un único montante». Fernández, no obstante, sugiere que «aunque sea una decisión individual, es importante siempre que sea consensuada en el ámbito familiar para tener en cuenta, no solo la visión del individuo que va a pedir la hipoteca, sino también de los potenciales herederos y de su entorno».

3.- Nuda propiedad, instrucciones de uso

La plena propiedad de un inmueble puede dividirse en dos derechos: el derecho a ser propietario de un bien (nuda propiedad) y el derecho a su uso y disfrute (usufructo). La nuda propiedad implica el derecho que tiene una persona sobre un inmueble, siendo única y exclusivamente propietaria. A través la venta de la nuda propiedad, el pleno propietario de una vivienda puede ceder la titularidad de la misma pero reteniendo su uso y disfrute. El propietario del inmueble ofrece la venta de la nuda propiedad a través de un intermediario, como una inmobiliaria o un despacho de abogados. El inversor compra la nuda propiedad de la vivienda mediante el pago de una suma única. Por su parte, el vendedor de la nuda propiedad (usufructuario) retiene el uso y disfrute del inmueble.

Al fallecimiento del usufructuario, el nudo propietario adquiere la plena propiedad sobre la vivienda y los herederos del usufructuario no tienen derecho alguno sobre el inmueble. Pongamos un ejemplo. Una mujer de 76 años, con vivienda por valor de tasación de 360.000 euros y ubicada en Valencia capital, transmite la nuda propiedad de la vivienda por un pago único de 179.300. Ella obtiene entre un 30% y un 75% del precio de mercado, estiman estos expertos, y los herederos se quedan sin opción de adquirir la propiedad. Se recomienda para personas de unos 70 años de edad.

4.- Vivienda inversa: vender el piso a cambio de dinero

Se trata de la venta de la plena propiedad de la vivienda y, conjuntamente, la constitución de un contrato de alquiler vitalicio en favor del (ya antiguo) propietario de la vivienda. La vivienda inversa es un contrato por el cual el propietario del inmueble vende la plena propiedad de la vivienda a cambio de una cantidad monetaria con la peculiaridad de que este seguirá residiendo en el inmueble mediante un contrato de alquiler vitalicio. Al fallecimiento del inquilino –o su abandono voluntario de la vivienda–, el comprador dispone plenamente de la propiedad. Jurídicamente, este producto involucra dos transacciones: una compraventa de la vivienda y un alquiler a muy largo plazo que excede la esperanza de vida del inquilino.

Ambos contratos se formalizan en el mismo momento ante notario, y pueden ser inscritos en el Registro de la Propiedad a voluntad del vendedor-inquilino. La particularidad de la fórmula de vivienda inversa comercializada en el mercado español es que se establece un valor por el alquiler vitalicio de la vivienda. En caso de que el vendedor abandonara la casa antes de lo previsto, ya sea por fallecimiento o motu proprio, él o sus herederos percibirán el importe correspondiente a la parte del arrendamiento que no ha disfrutado.

Veamos un caso práctico. Una persona de 86 años acordó un precio de compraventa de su vivienda por importe de 460.000€. El cliente percibió 400.000€ en forma de capital en notaría y 60.000€ en concepto de bolsa de alquiler no consumido. De la bolsa de alquiler de 60.000€ se detraen las mensualidades futuras. En caso de fallecimiento prematuro del beneficiario, el remanente de esta bolsa pasa a disposición de los herederos. Si, por el contrario, el beneficiario agota esa bolsa, no ocurriría nada: seguiría habitando en la vivienda de forma vitalicia.

5.- Rentas vitalicias (con opción de seguir en tu casa)

Es un contrato por el que se vende la plena o nuda propiedad de la vivienda a cambio de ingresos periódicos vitalicios. El propietario del inmueble ofrece la venta de la propiedad mediante diferentes modalidades en las que varían las consecuencias para el prestatario (puede residir el inmueble, pero no realquilarlo, puede residir y realquilar el inmueble o no puede residir ni realquilar el inmueble) y los derechos retenidos por el mismo: uso y habitación, uso y disfrute o ninguno.

La operación se efectúa a través de un intermediario, una inmobiliaria o un despacho, y el inversor adquiere la propiedad en función de la modalidad escogida. A cambio, se compromete a pasar una renta mensual vitalicia al vendedor. El acuerdo se deshace si el inversor falta a su obligación de pagar la renta durante dos meses seguidos. En la modalidad de renta vitalicia inmobiliaria ocupada, el inversor adquiere la plena propiedad de la vivienda al fallecimiento del usufructuario. Es importante señalar que en la renta vitalicia inmobiliaria existe el riesgo de muerte prematura, que puede mitigarse o eliminarse en aquellas operaciones realizadas a través de una entidad aseguradora que incorporen las opciones de reversión a terceros (el cónyuge), el contraseguro (capital asegurado para caso de fallecimiento) o un período cierto garantizado.

Por ejemplo, un matrimonio de 80 y 82 años, respectivamente, con vivienda por valor de 500.000 euros, transmite la nuda propiedad por 80.000 (pago único) más una renta vitalicia de 1.540. En esta transacción los beneficiarios no asumieron a su cargo los costes de plusvalía municipal y obtendrán entre un 50% y un 80% del valor de mercado del inmueble.

6.- Hipoteca inversa, cómo funciona

Es un crédito en el que se utiliza la vivienda en propiedad como garantía, con tres peculiaridades: se concede a personas mayores de 65 años, se extiende sobre la vivienda habitual y se devuelve al fallecimiento del beneficiario. Se llama hipoteca inversa en contraposición al funcionamiento de una hipoteca estándar. En una hipoteca corriente, el individuo abona unas mensualidades a la entidad financiera en compensación por disponer de un capital. En la hipoteca inversa, el individuo recibe unas mensualidades o una suma única –o una combinación de ambas– por parte de la entidad financiera con la vivienda como garantía del préstamo.

La entidad financiadora –un banco, aseguradora o establecimiento financiero de crédito– proporciona al beneficiario un pago único o unas rentas (o una combinación de ambas) utilizando la vivienda en propiedad como garantía. La amortización de la deuda puede producirse de dos formas: bien reintegrando el principal más intereses –la vivienda queda libre de cargas–, bien ejecutando la garantía. En este segundo caso, los herederos perciben el remanente del valor de la vivienda tras liquidar la deuda. Este producto no implica transferencia de propiedad y el beneficiario de la hipoteca inversa puede seguir residiendo en el inmueble. Un caso real. Se le realizó la siguiente oferta a una persona de 78 años con una vivienda valorada en 475.000 euros. La propuesta permitía elegir entre una de las siguientes alternativas: recibir 152.000 a la contratación, una mensualidad vitalicia de 1.030 o una combinación entre las dos opciones anteriores, a elección del cliente.

7.- Anticipo de alquileres: en busca de liquidez

Es un contrato que permite la cesión de los derechos de alquiler de la vivienda en propiedad a una entidad durante un período concreto. A cambio, esta entidad provee financiación al propietario del inmueble para costear su estancia en una residencia geriátrica o con ocasión de su traslado a casa de un familiar. La entidad financiadora proporciona a la propietaria la liquidez necesaria para asumir el coste de la residencia geriátrica a cargo de las rentas de alquiler de su vivienda en propiedad. Al fallecimiento de la propietaria, sus herederos podrán saldar la deuda acumulada de dos formas: amortizando directamente el montante de la deuda, o permitiendo al inversor la explotación del alquiler de la vivienda el tiempo necesario hasta devolver la deuda.

Veamos un caso real. Un hombre de 86 años con grado II de dependencia es propietario de un piso cuya valoración es de 210.000 euros. Este señor necesita ingresar en una residencia asistida y precisa unos ingresos complementarios a su pensión de 1.600 mensuales. Su vivienda requiere unas reformas valoradas en 4.000 y el alquiler de la propiedad se estima en 850€ al mes. La familia formaliza un contrato de anticipo de alquileres por el cual la entidad financiadora aporta 1.600 euros mensuales, así como un adelanto único de 13.600 para sufragar las reformas del alquiler y el ingreso en la residencia. Posteriormente, la familia recibirá cada seis meses, seis mensualidades cada vez, que se irán revalorizando anualmente con el IPC durante toda la vigencia del programa. El tipo de interés de esta operación no se aporta, pero en conversaciones con los agentes de mercado suele oscilar en el entorno del 5% anual. La vivienda se cede a la entidad financiadora solo para su explotación en régimen de alquiler. El propietario siempre mantiene la titularidad de la vivienda.