Condenan a una comunidad de propietarios a pagar el arreglo de una terraza por ser elemento común

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha fijado doctrina sobre una cuestión que suele generar controversia en las comunidades de vecinos: ¿quién debe hacerse cargo de las reparaciones en una terraza de uso privativo cuando también forma parte de la estructura del edificio? En una sentencia reciente, el alto tribunal ha condenado a una comunidad de propietarios de Getxo (Vizcaya) a devolver 11.209 euros a un vecino que costeó de su propio bolsillo la reparación de filtraciones provocadas por el deterioro de la cubierta del edificio.

El fallo estima el recurso del propietario, que se vio obligado a realizar las obras después de que la comunidad rechazase su solicitud de asumir el coste. Ahora, la comunidad deberá reembolsarle el importe íntegro de la intervención, con los intereses legales correspondientes, al considerar que el origen de los daños se encontraba en un elemento estructural común y no en un defecto atribuible al uso o mantenimiento particular.

La terraza afectada se encuentra en la última planta del inmueble y ocupa aproximadamente una cuarta parte de la cubierta del edificio, sirviendo además de cubierta al resto de viviendas. Ante la aparición de humedades y filtraciones en su vivienda, el vecino solicitó sin éxito a la junta que actuase. La comunidad alegó que, según sus estatutos, los gastos de conservación y reparación de las terrazas eran responsabilidad de los propietarios que las disfrutan en exclusiva.

El propietario asumió entonces el coste de la reparación, centrada en la sustitución de la tela asfáltica de impermeabilización deteriorada, y posteriormente acudió a los tribunales. La demanda fue desestimada en primera instancia y también por la Audiencia Provincial de Vizcaya, que consideraron válidas las normas internas que trasladaban esa obligación al comunero.

Sin embargo, el Tribunal Supremo ha corregido el criterio de las instancias anteriores y ha dado la razón al vecino. En su sentencia, recuerda que, conforme a la jurisprudencia consolidada, «las terrazas son elementos comunes por destino», lo que implica que, aunque su uso sea privativo, no dejan de formar parte de la estructura del edificio y deben conservar su naturaleza de elemento común.

El tribunal señala que la clave está en el origen del deterioro: si los daños provienen de elementos estructurales o de la capa impermeabilizante de la cubierta, como ocurre en este caso, la reparación corresponde a la comunidad. Así lo expresa de forma tajante en su resolución:

«Si la filtración que causa las humedades se debe al mal estado de la estructura o forjado, o de la impermeabilización que excluye un mal uso o la falta de mantenimiento del propietario a que está atribuido el uso, corresponde a la comunidad asumir el coste de la reparación y la indemnización de los daños y perjuicios que hubiese originado el vicio o deterioro».

Por el contrario, añade el Supremo, el propietario será responsable únicamente si el origen del problema está en el solado o pavimento y este se ha deteriorado por el uso o por falta de cuidado.

En este caso, los jueces no hallaron indicios de que el daño fuera consecuencia de un uso inadecuado de la terraza. Al contrario, afirman que no consta probado «que las filtraciones de agua se debieran a un defectuoso uso o mantenimiento de la terraza por el propietario, sino que, al contrario, (…) tuvieron su origen en el desgaste de los materiales estructurales de la cubierta».