Plazas de garaje al precio de una casa en Valencia

«Plaza de garaje en el único parking privado con accesos por la Plaza de la Reina, una de las plazas más céntricas de la ciudad. Primer sótano. Fácil acceso». Se anunciaba en marzo en Idealista.com, mide 13 metros cuadrados y es una de las plazas de garaje más caras a la venta en Valencia para un sólo vehículo. Su precio, 82.000 euros. No lejos de allí, en Don Juan de Austria, otra plaza de garaje con un espacio de 15 metros cuadrados se está vendiendo a 80.000 euros.

«En Valencia hay muchas zonas en las que podemos comprarnos una casa de 70 metros cuadrados por estos precios en barrios como Nazaret, Orriols o la Fuensanta. Y hasta con tres habitaciones», compara Vicente Díez, vicepresidente y portavoz del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Valencia.

Las dotaciones de aparcamientos en la ciudad suspenden en una reciente encuesta de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) en la ciudad. Los valencianos valoraron de 1 a 10 comunicaciones, colegios, centros sanitarios, bibliotecas, parques… Y los aparcamientos sacaron un 4,8 en el examen social. Es el único de los diez servicios analizados que no aprueba.

«Si es que cada vez es más difícil circular y aparcar en Valencia y por eso hay creciente demanda de plazas de garaje, especialmente en las zonas céntricas», estima Díez. Al igual que la vivienda, el precio de los garajes ha crecido en los últimos años «pero estos picos tan pronunciados se circunscriben al centro de la ciudad, donde hay más escasez de plazas, muchos edificios antiguos sin aparcamientos en subsuelo y gente con alto poder adquisitivo como para asumir esos precios».

En esta tesitura, Díez incide en la rentabilidad de los aparcamientos en algunos puntos de Valencia. «No requieren una inversión tan potente como una casa y se puede obtener un rendimiento económico de entre el 8 y 10% con los alquileres». Por ejemplo, «con una compra de una plaza de precio medio, de entre 15.000 y 20.000 euros sería posible un beneficio de entre 80 o 100 euros al mes», estima el portavoz de los inmobiliarios valencianos.

Sitúa Díez, las zonas de mayor rentabilidad con plazas de garajes en las áreas universitarias, con mucha dificultad para aparcar, en Malilla o en barrios próximos a la playa. E incide en otro punto: «También las plazas de motos son rentables y muy demandadas porque no hay tantas, es un medio al alza, casi todos quieren dejarla a cubierto y se alquilan siempre muy bien. Se pueden comprar por 3.000 o 5.000 y sacar un rendimiento de hasta el 10%».

Según el experto, el desabastecimiento que percibe en Valencia en vivienda, oficinas o terreno, todavía no se nota en plazas de garajes, salvo las céntricas excepciones. Además, «la venta y alquiler conviven con otras opciones como las plazas en concesión en parkings externos, que se venden a 5.000 euros para periodos de hasta 30 años o más». En estos casos, «el inversor no entra en estas adquisiciones y a muchos les parece caro, pero realmente equivale a un alquiler de 30 euros al mes, por lo que resulta bastante asequible».

El ascenso de los tipos de interés complica las economías de familias que pagan hipoteca y Díez augura un incremento de la oferta de plazas de garaje en Valencia. «Su venta o alquiler permite conseguir liquidez al propietario. Es algo que ya sucedió con la crisis de 2008, una venta masiva de aparcamientos».

La OCU analizó en marzo los garajes más baratos y más caros de Valencia. Se mueven en un rango medio de entre 13.000 y 45.000 euros, mientras que los alquileres mensuales están hoy entre los 55, en los barrios más baratos, y los 140 en el más caro.

Los barrios donde se encuentran plazas más baratas en venta son El Grao, Nou Campanar, La Raiosa o Benicalap. En el lado opuesto, nos encontramos con el alto precio de las adquisiciones de huecos para aparcar en el Pla del Remei, Sant Francesc o Gran Vía, en todos ellos con un precio medio por encima de los 40.000 euros en la compra, y de los 100 en el alquiler.

Un análisis evolutivo realizado por la plataforma inmobiliaria Pisos.com demuestra marcados contrastes entre el comportamiento del precio de venta y el del alquiler. Llama la atención las diferencias que se dan en Campanar, donde el precio de venta se ha desplomado un 26% mientras el del alquiler escala un pronunciado 40% en un año.

Curiosamente, el mayor ascenso de precios, tanto en venta como en alquiler, lo encontramos en las pedanías del norte de la ciudad (distrito Pobles del Nord). Allí adquirir una plaza de garaje es hoy un 50% más caro que el año pasado, con una escalada de precios de 7.000 a 10.500 euros de media en un año. Y el alquiler se ha encarecido un 60%, de 50 euros al mes a 80.

En Ciutat Vella están las plazas más caras de Valencia, sin embargo es donde más se desploma el precio del alquiler, un 24%. El mayor descenso en el precio de compra se aprecia en los garajes de Benimaclet, un desplome del 29% al pasar de un precio medio de 34.000 el año pasado a los 23.000 de este mes, según las estadísticas de Pisos.com.

También hay una evolución dispar en el enfoque provincial. Según los datos de esta empresa, el precio medio ha bajado en Alicante un 13% en un año y actualmente se sitúa en 513 euros el metro cuadrado. En Castellón, también descenso del 11% y 320 euros de media actualmente. Pero en Valencia, los precios siguen a niveles similares al año pasado, con un ínfimo descenso del 2% y por encima de los 730 euros el metro cuadrado.

Ferran Font es experto inmobiliario y director de Estudios de pisos.com. «Los precios de los garajes en Valencia siguen este año la línea ascendente que se aprecia en otras grandes ciudades como Barcelona y Madrid y va muy de la mano con los de las viviendas». En cuanto a la rentabilidad (comprar para alquilar), «nos movemos en rendimientos económicos de entre un 3% y los más elevados de hasta un 10%».

En Ciutat Vella y Eixample, donde el garaje está por las nubes y la compra es más costosa que en 2022, la rentabilidad ronda el 4%. «Pero al ser el centro, es una inversión más segura. Y hay tanta demanda que difícilmente esa plaza va a estar vacía y el inversor sin cobrar», detalla.

¿Influirán en los precios las nuevas restricciones de paso a los vehículos más contaminantes? «De momento, es algo que no se está notando», apunta Font. En todo caso, «podría hacer que las plazas en barrios más periféricos se revaloricen» si el usuario no puede avanzar a partir de los anillos urbanos establecidos.

Silvia Huerta es delegada de la OCU en Valencia. «Los aparcamientos en la ciudad supone un problema generalizado», valora la abogada y experta en consumo. Desde su conocimiento, «los aumentos de precios de los garajes, tanto en venta como en alquiler, pueden deberse al aumento de las normativas municipales más restrictivas en el estacionamiento, lo que genera una mayor necesidad de comprar o alquilar plazas sobre todo en esas zonas en las que ya es muy difícil aparcar o directamente impracticable».

Pero apunta Huerta otros factores «de oferta y demanda». La OCU percibe «una gran demanda de plazas de garaje como inversión por su alta rentabilidad. Requieren una inversión más baja en comparación con viviendas y presentan una rentabilidad bastante interesante, y más en una situación de incertidumbre económica como la actual».

Una opción a la compra o alquiler de plaza privada en un edificio es recurrir a los garajes públicos. «El alquiler medio de un aparcamiento en nuestra zona oscila entre los 120 y los 300 euros. No son precios especialmente elevados considerando los gastos fijos de un aparcamiento abierto al público 24 horas y con presencia permanente de personal», valora Fátima Zamorano, consejera delegada de Parking Aza, que gestiona casi 1.400 plazas en céntricos aparcamientos de Ruzafa, Colón o Guillem de Castro.

Sin embargo, Zamorano se muestra preocupada ante decisiones urbanísticas y de movilidad que ponen «continuas dificultades a nuestros negocios, con un difícil acceso a los garajes». Se refiere tanto a los cambios de la calle Colón en el tráfico rodado como al cambio de dirección de dos manzanas de Cirilo Amorós.

Otro «problema grave», lamenta, «es la instalación de carriles bici en las entradas de aparcamientos, lo que produce una tensión entre los distintos tipos de vehículos y falta de fluidez en los accesos». Esto «priva a las empresas que gestionamos aparcamientos de potenciales clientes y hace que la ciudad tenga mucho más tráfico al no haber una fluidez de tránsito, con mayor contaminación y ruido».

La tendencia actual en los aparcamientos públicos, destaca, «es una subida de precio pareja a los impuestos y al IPC». Zamorano percibe que las inminentes restricciones para los vehículos más contaminantes generarán también cambios en los garajes públicos. Aún es pronto para establecer cómo puede afectar a los precios. «Los cambios vendrán marcados por las normativas muncipales», apunta.

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