Las viviendas reducen su tamaño: 15 metros menos que antes de la pandemia

Pasillos infinitos, habitaciones amplias y gotelé en las paredes. Tres características bastan para recuperar la imagen de una vivienda tipo del siglo pasado. ¿Quién no recuerda esos enormes habitáculos que rebasaban cómodamente los 100 metros cuadrados de superficie útil? Más allá de cubrir una necesidad básica, garantizaban unos estándares de calidad y comodidad propios también del siglo pasado.

Nada es igual ahora. El gotelé ha quedado en el olvido, afortunadamente. Todo lo demás ha ido a peor. La vivienda ha reducido considerablemente sus dimensiones después de un tímido repunte que la pandemia se encargó de frenar en seco; los espacios comunes le han ganado la partida a las estancias privadas, que son encajadas en los pisos modernos como si de un armario empotrado -de los que ya casi tampoco se ven en los nuevos inmuebles- se tratasen; y el confort se ha reducido en beneficio del aprovechamiento «eficaz» de los espacios.

«Las expectativas de disfrutar de viviendas más amplias tras la pandemia se pueden estar dando más en los espacios comunes de usos diversos, que suele ser un aspecto que destacan las promotoras, que en el tamaño de la vivienda en sí», indica Gumersindo Ruiz, consejero de la sociedad de tasación y valoración inmobiliaria Euroval. Una opinión que secundan desde el Colegio Oficial de la Arquitectura Técnica de Valencia. Su presidente, Vicente Terol, considera que a raíz de la pandemia «la ciudadanía busca espacios de esparcimiento», por lo que han proliferado las promociones de viviendas con balcones y terrazas, como respuesta del sector a la creciente demanda.

Asimismo, el portavoz de los arquitectos valencianos cree que en los últimos años -desde la publicación del Código Técnico de la Edificación en 2006- se ha tenido mucho más en cuenta cuestiones como la protección acústica, la accesibilidad, el ahorro energético y, sobre todo en los últimos meses tras la tragedia de Campanar, la seguridad contra incendios. «La construcción ha incorporado nuevos productos, tecnologías y sistemas constructivos con los que se busca mejorar la calidad de los edificios», asegura Terol. A mejor calidad, mayor precio. Pero no siempre mayor tamaño.

De hecho, al comparar las viviendas de obra nueva construidas en la provincia de Valencia un año antes de la pandemia y las que se construyen en la actualidad el tamaño se ha reducido de media unos 15 metros cuadrados, según las estimaciones de una compañía tasadora. Una disminución que puede parecer poca cosa, pero que sobre plano puede traducirse en una habitación menos por vivienda.

Al poner el foco sobre la superficie media de la Comunitat Valenciana, se aprecia un empequeñecimiento menor de las medidas de los inmuebles plurifamiliares de obra nueva. Los proyectos llevados a cabo en la provincia de Alicante son los que reducen las diferencias a nivel regional, ya que la disminución que se ha producido en el sur de la región ha sido únicamente de 2 metros cuadrados con respecto al año previo a la pandemia.

El escenario es idéntico si se toman las medidas de las viviendas unifamiliares de nueva construcción. Las diferencias más notables desde la época pre-covid se encuentran en Castellón, donde los chalés y adosados han reducido su tamaño en 35 metros cuadrados. Otra cifra que puede parecer ridícula para un inmueble independiente, pero que cobra fuerza si se tiene en cuenta que en la ciudad de Valencia se alquilan 30 pisos de esas medidas por un precio mínimo de 625 euros al mes. O lo que es lo mismo, 17,85 euros el metro cuadrado.

El informe 'Análisis y evolución del sector de la construcción', elaborado por la firma tecnológica Double Trade, incide en el notable descenso de la superficie media de obras construidas este año respecto al primer semestre de 2023. La superficie media de los proyectos ha pasado de los 500,78 metros cuadrados hasta los 423 metros en 2024, según el informe, que destaca que la inversión se concentra más en obras más pequeñas pero más costosas.

El precio -y más en la situación actual- es un aspecto clave. De hecho, según datos facilitados por la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) en su radiografía anual de la compra de la vivienda, para siete de cada diez valencianos el coste del inmueble es el factor más decisivo a la hora de buscar casa. En la Comunitat, el presupuesto medio destinado a la compra es de 131.663€, lo que equivale a un piso de 90,22m2, tomando como referencia los datos publicados por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana en el primer trimestre de 2024 para la región.

El estudio de la UCI también muestra cuáles son las preferencias de los valencianos respecto al tipo de vivienda. En un 53,75% de los casos, los compradores autonómicos optan por pisos con unas características muy concretas.

La tendencia, aunque va a acorde con la del resto del país, guarda ciertas peculiaridades, puesto que reafirma la teoría del presidente del Colegio Oficial de la Arquitectura Técnica de Valencia, Vicente Terol, sobre la importancia que tienen en la actualidad los inmuebles abiertos al exterior. En concreto, el estudio refleja que la media de valencianos que adquiere un piso con terraza (30%) supera a la del resto del país (29,36%).

Asimismo, el informe de UCI refleja que 6 de cada 10 compradores se decantan por viviendas de 3 dormitorios, seguido por quienes se decantan por habitáculos de 2 dormitorios (18,8%). En ese aspecto, el comprador valenciano sí que guarda ciertas diferencias importantes con el nacional. Las viviendas de tres estancias son compradas por un 51% de los españoles -nueve puntos menos que en la Comunitat-, mientras que las de dos habitaciones tienen una demanda mucho mayor a nivel nacional (27%).

La progresiva disminución del tamaño de los hogares (número de personas que viven en cada hogar) es otra de las cuestiones a tener en cuenta para entender las preferencias de los valencianos. Según los datos del INE, el número medio de personas por hogar ha mantenido una tendencia a la baja desde los últimos censos. A nivel nacional se ha reducido de casi cuatro personas en 1970, hasta 2,9 en 2001 y desde entonces ha continuado descendiendo, llegando a 2,54 en 2021.

Para el arquitecto alicantino y coordinador del programa Asertos, Daniel Millor, la situación se entiende mejor si se echa un vistazo a la época en la que se construyó un mayor número de vivienda en la Comunitat. «En los años 70 y 80 las casas estaban pensadas para familias grandes. Ahora las familias son más pequeñas y las viviendas no están adaptadas a ellas», asegura Millor, que también cree que los constructores aprovechan la situación del mercado para reducir el tamaño de los inmuebles y así «rentabilizar más las operaciones».

La tendencia se refuerza con las cifras de hogares en los que reside un número determinado de personas en la Comunitat. A fecha de 1 de julio, los datos del INE indican que en la región existen 629.264 viviendas habitadas por dos personas, siendo este el tamaño de hogar más común actualmente. Sin embargo, viendo la evolución de los últimos tres años los hogares de un único individuo cada vez son más frecuentes. Desde julio de 2021, son los que más han crecido (6,8%), mientras que los de mayor tamaño -desde 3 personas a más de 4- sólo han tenido un incremento del 3,7%.

Las proyecciones de cara al futuro no muestran un cambio de rumbo, sino más bien todo lo contrario. En 2039 España llegaría a los 7,7 millones de hogares unipersonales (el 33,5% del total), con un incremento del 41,9% respecto a 2024. El número de personas que viven solas pasaría de representar el 11,2% de la población total en 2024, al 14,3% en 2039. No obstante, la Comunitat, pese a ser una de las autonomías en las que se prevé un mayor crecimiento del número total, sería una de las que menos reduciría el tamaño de sus hogares, que pasaría del 2,47 actual al 2,33 de 2039, al tiempo que otras, como Andalucía, Galicia o Extremadura sufrirían un descenso mucho más acusado.

La reducción del tamaño de las viviendas trae aparejada una obligatoria reorganización de los espacios interiores de los hogares, y la consecuente aparición de conceptos que tratan de definir la nueva optimización del espacio. El estudio «The New Habitat 25-26: así cambian los espacios que habitamos», realizado por APE Grupo, presenta el concepto de 'viviendas de alta densidad', ante la creciente escasez de vivienda en centros urbanos. Expertos en el mundo del interiorismo y la decoración han tratado de aportar una solución pragmática a la reducción del tamaño de la vivienda con un concepto en el que se maximiza el uso de los metros cuadrados a través de microviviendas combinadas con servicios en espacios comunitarios.

La idea pasa por crear modelos habitacionales que combinan privacidad con espacios compartidos, de manera que se promueve la interacción y el sentido de pertenencia sin importar las medidas del inmueble. Un ejemplo que ilustra a la perfección este concepto se puede observar con la actualización de los dormitorios. Históricamente estaban relegado a una función de descanso, pero en la actualidad pasan a ser «minicasas dentro de las viviendas».

No obstante, la nueva percepción de las viviendas, forzada por la situación actual, no es del agrado de todos los actores del sector. Para Alberto Eltini, co-fundador del estudio estudio de arquitectura, interiorismo y diseño El Departamento, considera que la denominación de 'viviendas de alta densidad' es simplemente poner «un nombre bonito a las viviendas pequeñas».

Eltini cree que se está actuando de manera errónea a la hora de construir las vivienda. «Deberíamos ir hacia casas más amplias. En la pandemia ya nos dimos cuenta de que necesitábamos espacio. Ahora mismo hay un tema de mercado que complica todo, pero necesitamos edificios más alto y que permitan tener pisos más grandes», reclama el arquitecto valenciano.

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