Los municipios de moda con playa donde se ha disparado el precio de los apartamentos en la Comunitat Valenciana

Los precios de la vivienda en la costa española siguen al alza y se han encarecido un 5,7 % en el último año, según los datos del primer trimestre de 2024 hechos públicos por Tinsa, el mayor grupo europeo de valoración inmobiliaria, que ha elaborado un informe en el que detalla los municipios donde más se ha encarecido el precio de los apartamentos.

Según explican en el informe 'Vivienda en Costa 2024', el precio medio de la vivienda en zonas litorales se sitúa en España en una media 1.740 €/m2, y ese incremento del 5'7% supera al 3,3 % que se encareció de media la vivienda en España en este periodo, pese al descenso de la actividad (compraventa y visados) que se produjo durante 2023 por el aumento de los tipos de interés.

En el segmento específico de vivienda vacacional en costa, los tradicionales apartamentos de playa, la subida del precio fue algo menor, un 3,9 % interanual, lo que apunta a un tensionamiento de los precios en el mercado de primera residencia en estas ubicaciones, según Tinsa.

Los mayores incrementos medios en el precio de la vivienda (primera y segunda residencia) en los municipios de la costa se localizan en Málaga (+9,3 %), Islas Baleares (+8,8 %) y Alicante (+7,2 %), y se registran subidas que superan el 10% en 26 municipios, localizados mayoritariamente en Baleares y Canarias, y también en Alicante (Orihuela y Altea), Valencia (Valencia capital, Daimús, Puçol y Gandia), Castellón (Almenara), Málaga (Manilva, Benalmádena y Marbella) y Almería (Vera y Adra).

De esta manera, hay siete municipios de la Comunitat Valenciana con incrementos que triplican la subida promedio del precio de la vivienda en España, todos ellos situados en el litoral, aunque con precios inferiores a los máximos que registraron en los años 2007 y 2008, justo antes de estallar la burbuja inmobiliaria.

En Valencia capital la subida es del 10'8% y el precio del metro cuadrado se sitúa por encima de los 2.000 euros (2062 €/m2), por encima de los otros destinos con mayor subida porcentual: Altea (1.737, +10'8%), Orihuela (1.556, +13'5%), Daimús (1.468, +12'5%), Puzol (1.235, +10,9%), Gandia (1.220, +10'2%) y Almenara (1.196, +12,1%).

Sin embargo, estos destinos de playa que se han puesto de moda para los compradores de vivienda en la costa mantienen en todos los casos, salvo en el de Valencia capital, precios por debajo de la media nacional, lo que puede justificar esta subida de precios: al tener precios más económicos, había más margen de encarecimiento, lo que ha propiciado el incremento por encima de las dos cifras en el último año.

El precio medio en la provincia de Valencia de la vivienda en general se sitúa en apenas 1.156 €/m2, pero el precio de la vivienda vacacional en la costa se mantiene elevado y es notablemente superior al precio medio de la zona, pagándose de media a 1.900 €/m2 entre Canet d'en Berenguer y Alboraya (con zonas muy turísticas en Puzol, El Puig o Puebla de Farnals) y en 1.850 €/m2 entre playas de Sueca y Oliva, frente a un valor medio general de la vivienda en los municipios de costa de Valencia de 1.196 €/m2 y un valor medio de la provincia completa de 1.424 €/m2

El perfil de demanda muestra un mayor protagonismo del comprador nacional procedente de la propia comunidad autónoma y de comunidades próximas, como Aragón y Castilla La Mancha, además de Madrid y País Vasco. El comprador extranjero proviene principalmente de Inglaterra, Alemania y Rusia. Las compraventas de vivienda vacacional por parte de extranjeros suponen en torno al 15 % y, según zonas, se han mantenido o han aumentado ligeramente.

El precio de las viviendas vacacionales en la costa de Alicante aumenta intensamente y es notablemente superior al precio medio de la zona. Se sitúa de media en los 2.600 €/m2 entre Denia y Benissa, 3.600 €/m2 entre Calpe y Villajoyosa, 3.000 €/m2 entre Campello y Santa Pola y en 3.100 €/m2 entre Guardamar del Segura y Pilar de la Horadada, frente a un valor medio general de la vivienda en los municipios de costa de Alicante de 1.582 €/m2 y un valor medio de la provincia completa de 1.458 €/m2.

El perfil de demanda es mayoritariamente internacional procedente de Reino Unido, Francia, Alemania, centro y norte de Europa, además de Rusia, Ucrania y Lituania. El comprador nacional proviene principalmente de Madrid y País Vasco. Las compraventas de vivienda vacacional por parte de extranjeros suponen entre el 55 y el 80 % según zonas y se han mantenido o han aumentado ligeramente.

El precio de las viviendas vacacionales en la costa de Castellón también aumenta y se sitúa notablemente por encima del precio medio de la zona. Se sitúa de media en los 2.650 €/m2 entre Vinaròs y Castellón de la Plana (con Benicàssim , Peñíscola y Oropesa a la cabeza) y en 1.500 €/m2 entre Burriana y la playa de Almenara, frente a un valor medio general de la vivienda en los municipios de costa de Castellón de 1.188 €/m2 y un valor medio de la provincia completa de 1.135 €/m2.

en todos los caos los precios han disminuido por encima del 30% con respecto a los máximos de 2007/2008.

El mercado de los municipios costeros tiene un peso relevante en la provincia de Castellón y supone un 72 % de las compraventas y un 37 % de los visados.

El perfil de demanda es fundamentalmente nacional, procedente de Comunidad Valenciana, Aragón y Comunidad de Madrid. Las compraventas de vivienda vacacional por parte de extranjeros suponen en torno al 15 % y, según zonas, se han mantenido o han disminuido.

El precio medio de la vivienda vacacional en la costa se situó en 2.650 €/m2 en el primer trimestre de 2024, un 3,9 % más que un año antes y por debajo del aumento del 6,3 % registrado en el primer trimestre de 2023, aunque «no se detectan indicios generalizados de sobrevaloración en el mercado de costa, a excepción de puntos concretos y minoritarios en las islas y en la Costa Mediterránea», indican desde Tinsa. «Solo en Ibiza se detecta sobrecalentamiento y se describe una situación de tensión extrema en los precios, con una demanda cada vez más concentrada en el segmento residencial de lujo», destaca Andrea de la Hoz, Consultora Senior del Servicio de Estudios de Tinsa.

Así, los tres municipios de la costa española donde el valor medio residencial (€/m2) es más elevado, según las tasaciones de Tinsa, se encuentran en la isla de Ibiza y son San José de sa Talaia (4.191 €/m2), Santa Eulalia des Riu (4.151 €/m2) e Ibiza (3.656 €/m2).

Las caídas de precios en el último año fueron minoritarias (12 municipios) y moderadas (entre -0,4 % y -2,2 %). Los mayores descensos interanuales corresponden a Deltebre (-2-2 %), Vega de San Mateo (-1,8 %), Cuevas del Almanzora y Viveiro (-1,3 % en ambos casos).

El incremento de precios que se ha producido de forma sostenida en los últimos años explica que 19 municipios de Baleares y tres de Canarias (Adeje, Arona y Arico) el mercado residencial se encuentre en máximos históricos al haber superado los máximos de 2007/2008. En dos de ellos la brecha supera el 30%.

Los mayores precios estimados de la vivienda vacacional se sitúan en Islas Baleares, ciertas zonas de Girona y Cádiz, y en Málaga y alrededores, en línea con una demanda de alto poder adquisitivo. En el extremo inferior, con demanda vacacional principalmente nacional, se sitúan Lugo, Pontevedra y algunas zonas puntuales de Almería y Murcia.

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