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El precio de la vivienda en la ciudad de Valencia ha subido un 18% de media en el último año, la obra nueva se ha desplazado a los barrios tradicionalmente más económicos y l'Horta Nord se ha transformado en una ciudad dormitorio cada vez más grande, con mayores viviendas en venta y donde los precios se han ido inflando para acercarse a los de la capital. Estas son algunas de las conclusiones del 'Análisis de la vivienda de renta libre plurifamiliar' (es decir, se excluyen las viviendas unifamiliares, como adosados o chalés), elaborado por la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la Universitat Politècnica de Valencia (UPV), que sin embargo constata que en el último trimestre de 2024 el precio medio en Valencia ciudad ha descendido alrededor de un 2% en comparación con el informe del trimestre anterior.
Desde la Cátedra se ha observado que la oferta de obra nueva que se registra en los últimos dos trimestres en Valencia se ha trasladado a algunos distritos que habitualmente registraban precios menos elevados con respecto a otros distritos de la ciudad, como son los casos de Patraix o Benicalap, donde el coste se incrementa en un 11%, así como en Camins al Grau, donde aumenta la oferta y bajan los precios en los últimos meses, pese a que sigue estando por encima de la media de la ciudad.
Uno de los fenómenos más llamativos es cómo aumenta la construcción de vivienda nueva plurifamiliar en las comarcas más cercanas a la capital, que ven cómo los precios medios se elevan entre un 5 y un 10% y se acercan al precio medio de la ciudad de Valencia.
Así, comparando el precio unitario medio de la vivienda plurifamiliar con el Informe 3T 2024 del trimestre pasado, en el último trimestre de 2024 se registraron incrementos en l'Horta Nord de un 6%, en l'Horta Oest de un 10% y en l'Horta Sud de un 7%, según el informe de la UPV.
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Elísabeth Rodríguez
En este trimestre, al igual que en los últimos dos anteriores, los precios más elevados continúan registrándose en los distritos de Ciutat Vella, Algirós y L`Eixample. En el primero de ellos se ha elevado el precio medio un 30% con respecto al Informe 4T 2023, situándose en los 5.300 €/m2, mientras que los otros dos distritos continúan registrando valores por encima de los 4,500 €/m2 en el área metropolitana.
En L´Horta Nord y L'Horta Oest aumenta la oferta en comparación con el período del Informe 4T 2023 hasta un 42% y un 18%, respectivamente, mientras que en L´Horta Sud disminuye la oferta encomparación con ambos períodos en un 75% y un 61%.
Con respecto al Informe 4T 2023 la oferta disminuye un 20% y en comparación con el Informe 3T 2024 disminuye también un 20%. Por esta misma razón resulta difícil determinar precios medios/m2 a nivel de distrito.
Por otra parte, en comparación con el Informe 4T 2023, el precio unitario medio de la vivienda se ha incrementado en un 30% y disminuye ligeramente un 4% con respecto al trimestre anterior, con un precio medio actual de 5.300 €/m² y continúa siendo el más alto que se registra en la ciudad de Valencia.
El precio medio de la vivienda en ese barrio se ha incrementado en un 23% con respecto al último trimestre de 2024. El valor medio de la vivienda continúa siendo de los más altos de la ciudad, situándose en 5.063 €/m².
Actualmente cuenta con 5 unidades en oferta, todas en el barrio de Ruzafa, por lo que no se considera representativo para determinar un precio medio del distrito.
Este barrio continúa manteniendo elevados precios siendo uno de los tres que mayor precio presenta, por encima del medio de la ciudad que se ha incrementando en un 19% con respecto al Informe 4T 2023 y sin variación significativa con respecto al trimestre anterior, situándose en este trimestre en los 4,657 €/m².
En este distrito se observaron variaciones en el precio medio de la vivienda en el último año. Se registra una nueva promoción en el barrio del Cabanyal. En este trimestre se registran 10 testigos, en los barrios de el Cabanyal, la Malvarrosa y Cabanyal-Canyamelar con precios medios de 4.397 €/m², que han aumentado hasta en un 47% con respecto al Informe 4T 2023 y un 6% en comparación con el trimestre anterior.
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Existen a la venta 2 promociones de obra nueva con pisos en planta baja, por lo que no se consideran debido a la segmentación y homogeneización que se realiza para evitar distorsiones en precios de distintos tipos de viviendas.
De forma general se observa una disminución drástica de la oferta en un 40% respecto al Informe 4T 2023 y un 25% si comparamos con los datos del Informe 3T 2024, precisamente la escasez de oferta hace que los valores puedan resultar distorsionados.
Con respecto al precio medio de la vivienda nueva en el distrito se sitúa en 3.762 €/m² incrementándose un 22% respecto al Informe 4T 2023 y un 8% respecto al trimestre anterior.
Este distrito continúa incrementando discretamente la actividad inmobiliaria en los últimos trimestres, tras haber tenido un período sin oferta.
El precio medio de las viviendas registradas se sitúa en 3.686 €/m² habiéndose incrementado un 13% con respecto al Informe 4T 2023 situándose por encima de la media de la ciudad.
El valor medio de la vivienda se sitúa en los 3.621 €/m² por encima dela media de la ciudad, disminuyendo un 23% con respecto al Informe 4T 2023 y aumentando un 9% respecto al trimestre anterior.
En este distrito se había mantenido muy discreta la actividad inmobiliaria, sin embargo en los últimos tres trimestres se ha incrementado con un total de 17 testigos, lo que indica que se ha reducido en un 240% con respecto al Informe 3T 2024.
Sin embargo es preciso destacar que el precio medio de las viviendas nuevas ha bajado y se sitúa en los 3.590 €/m², lo cual de todas formas sigue estando por encima del precio medio de la ciudad, habiéndo disminuido en un 14% con respecto al Informe 3T 2023
En este distrito se ha mantenido durante todo el año una buena actividad inmobiliaria y su oferta así como sus precios medios han fluctuado considerablemente. Se registran dos nuevas promociones en los barrios de La Petxina y El Botanic.
En cuanto al precio medio de la vivienda, en comparación con el Informe 4T 2023, disminuyó un 9% y un 13% con respecto al Informe 3T 2024, alcanzando un valor medio de 3.570 €/m² superior al precio medio en la ciudad.
En el último año este distrito ha pasado de los que más oferta registra de toda la ciudad con 22 testigos. Se ha mantenido un aumento de los precios, en este período el valor medio de la vivienda aumenta un 9% en comparación con el Informe 4T 2023 y del 7% con respecto al Informe 3T 2024 situándose en los 3.300 €/m².
En este distrito la actividad inmobiliaria ha disminuido drásticamente en el último año. En este último trimestre no se han localizado promociones ni testigos de obra nueva para poder calcular valores medios de referencia.
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Este distrito continúa registrando su mayor baja en cantidad de testigos, actualmente con solo 12 testigos a la venta. Aquí la escasez de testigos puede estar provocando una distorsión de los valores reales. Con respecto al Informe 3T 2023 ha disminuido considerablemente un 43% y sin embargo en el último trimestre aumentó un 50%.
En el anterior trimestre se planteaban los precios medios por barrios teniendo en cuenta la baja de testigos. Actualmente se ubica vivienda de obra nueva en 2 de sus barrios, Malilla y Fonteta de San Lluis, observándose un aumento de los precios de un 21% con respecto al Informe 4T 2023 y con respecto al Informe 3T 2024 ha aumentado un 3%. El precio medio se sitúa en los 3.199 €/m².
En este distrito de la ciudad se mantiene una incipiente actividad inmobiliaria la cual se ha incrementado en el último año denotando un alto volumen de ventas.
En comparación con el Informe 4T 2023, se observa un incremento del precio medio de la vivienda de un 11%. El valor medio se sitúa en 2.789 €/ m².
En este distrito de la ciudad se ha mantenido estable la actividad inmobiliaria con tendencia al incremento, aunque actualmente se registran 6 unidades tras una subida el trimestre anterior.
El precio medio de la vivienda se ha incrementado en un 3% con respecto al Informe 4T 2023 situándose en los 2.329 €/m².
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En la Horta Nord, la actividad inmobiliaria de obra nueva se ha mantenido con estabilidad ascendente y actualmente cuenta con 74 testigos en oferta con un incremento del 42% con respecto al Informe 4T 2023 y de un 17% en comparación con los datos del trimestre anterior. La oferta inmobiliaria más significativa se observa en los municipios de Albalat del Sorells, Godella y el Puig de Santa María.
Se registran 6 nuevas promociones en los municipios de Albalat dels Sorells, Almassera, Bonrepos i Mirambell, Museros y Puig de Santa Maria.
Los precios medios de viviendas en esta área, en comparación al Informe 4T 2023 se incrementan en un 14% y en un 6% con respecto al Informe 3T 2024.
El valor medio de la vivienda se sitúa actualmente en los 3.036 €/m² y desde hace varios trimestres ocupa el segundo puesto en cuanto a precio medio más elevado de los municipios estudiados tradicionalmente por el Observatorio de la Vivienda.
El municipio del Puig de Santa María ha incrementado considerablemente la oferta hasta en un 200% en el último año y hasta un 400% respecto al trimestre anterior, sin dejar de tener en cuenta que estos porcentajes pueden resultar distorsionados por la escasa oferta existente anteriormente. Este municipio registra el precio medio más altos de la vivienda en l'Horta Nord rondando los 4.253 €/m², incrementándose en un 27% en el último año, debido en buena parte a la construcción de bloques de apartamentos cercanos a la playa.
En Godella los precios medios se han incrementado un 8% con respecto al Informe 4T 2023, situándose en los 3.632 €/m² por lo que continúa ubicándose en el segundo valor medio más alto de la Horta Nord. Predomina la tipología de 3 habitaciones.
En el municipio de la Pobla de Farnals mantiene una estable actividad, y los precios medios se han incrementado en un 56% con respecto al Informe 4T 2023 y en un 5% en el último trimestre y se sitúan en 3.002 €/m². Continúa predominando la tipología de 3 habitaciones.
El municipio de Albalat dels Sorells incrementa su actividad inmobiliaria y se registra un precio medio de vivienda de vivienda en 2.753 €/m² con un incremento del 19% en comparación a un año atrás.
El municipio de Alboraia se sitúa como uno de los de mayor actividad inmobiliaria en el último año. El precio medio se estima en los 2.412 €/m² disminuyendo un 17% con respecto al Informe 4T 2023 y con poca variación al comparar con el trimestre anterior. Predomina la tipología de 3 habitaciones.
El municipio de Tavernes Blanques ha incrementado discretamente su actividad inmobiliaria pero disminuye en un 38% sus testigos respecto al trimestre anterior, aunque la anterior falta de viviendas puede llegar a distorsionar los valores reales. Se registran pocas variaciones en cuanto a precio medio, con respecto a ambos períodos de comparación y el valor de la vivienda se sitúa en los 2.375 €/m². Continúa predominando la tipología 3 habitaciones.
Como conclusión del estudio, en esta área se registra la mayor concentración inmobiliaria en el último año fundamentalmente en los municipios de Godella y Pobla de Farnals y con un ligero incremento de forma general en la oferta.
L'Horta Oest incrementa ligeramente la actividad inmobiliaria y la concentra en 5 municipios fundamentalmente. En este trimestre se registran un total de 71 viviendas de obra nueva. Los municipios de Paterna y Torrent concentran la mayor cantidad de testigos a la venta y se registra una nueva promoción en Paterna.
El valor medio de la vivienda se sitúa en los 2.471 €/m², habiéndose incrementado en un 31% con respecto al Informe 4T 2023 y un 10% en comparación con el Informe 3T 2024.
Debido fundamentalmente a los precios competitivos y a la conexión mediante diversos medios de transporte público con los distritos del centro de la ciudad, esta área se convierte en una buena opción para las familias.
La proximidad entre el barrio de Zona Centro de Paterna y el barrio de Sant Pau del distrito de Campanar y los altos precios que se registran en este último en la ciudad de Valencia, hacen que este núcleo urbano continúe consolidándose como una opción competitiva fuera de la ciudad, con ofertas de viviendas hasta un 40% más económicas.
El municipio de Mislata registra 7 nuevas viviendas con lo cual algunos valores pueden resultar distorsionados. Los precios medios se sitúan en los 3.106 €/m² con un incremento del 37% en comparación con el Informe 4T 2023 y un 15% con respecto al trimestre anterior. Este municipio, al igual que el de Paterna, se convierte en una buena opción para unidades familiares. Predomina la tipología de 3 habitaciones.
El municipio de Torrent se mantiene con poca variación respecto al trimestre anterior, registrando 10 testigos en oferta en este trimestre y situándose el precio medio en los 2.481 €/m² con un incremento del 35% respecto al Informe 4T 2023. Predomina la tipología de 3 habitaciones.
El municipio de Paterna se consolida como el de mayor actividad inmobiliaria en este último año. Se registra 1 nueva promoción. Los testigos aumentaron en más del 70% con respecto al Informe 4T 2023 y en un 26% en comparación con el Informe 3T 2024, denotando un alto volumen de ventas. El valor medio de las viviendas aumentó un 36% y un 13% con respecto a los Informes 4T 2023 y 3T 2024, respectivamente, situándose en los 2.476 €/m². Predomina la tipología de 3 habitaciones.
En el municipio de Manises se mantiene estable la actividad inmobiliaria aunque con una disminución de los testigos en un 62% con respecto al Informe 4T 2023. Con respecto al Informe 3T 2024 aumenta la oferta en un 150% pero es un porcentaje que puede resultar distorsionado a partir de la escasa oferta anterior. El valor medio de las viviendas se sitúa en 2.353 €/m², elevando su precio en un 25% con respecto al Informe 4T 2023 pero disminuyendo un 11% con respecto al último trimestre. Predomina la tipología de 3 habitaciones.
A modo de resumen, esta comarca ha venido registrando cifras en cuanto a oferta que evidencian un desarrollo inmobiliario estable ascendente, aunque ha disminuido ligeramente en comparación con la Horta Nord.
En esta comarca ha bajado la actividad inmobiliaria en el último año registrando solo 9 viviendas. En comparación con los datos del Informe 4T 2023 estos testigos disminuyeron un 75% y un 61% en comparación con el anterior Informe 3T 2024.
El valor medio de la vivienda se sitúa en los 2.131 €/m² incrementándose un 19% con respecto al Informe 4T 2023 y también un 7% en comparación con el Informe 3T 2024.
El municipio de Alcàsser continúa con una discreta actividad inmobiliaria y ha disminuido su oferta en un 50% con respecto al Informe 3T 2024 del trimestre anterior. El precio medio de las viviendas se sitúa en los 2.319 €/m² subiendo hasta un 76% en comparación con el Informe 4T 2023 y un 13% con el trimestre anterior. Predomina la tipología de 3 habitaciones.
El municipio de Albal ha disminuido su actividad inmobiliaria y cuenta en este trimestre solo con 2 testigos a la venta, habiendo disminuido considerablemente un 90% con respecto al Informe 4T 2023 y 71% con respecto al Informe 3T 2024, teniendo en cuenta que hace dos años atrás la actividad inmobiliaria en el área era muy escasa y en este último año se había incrementado. El precio medio de la vivienda se incrementa un 22% con respecto al Informe 4T 2023 y un 25% en comparación con el Informe 3T 2024, situando el valor medio en 2.293 €/m². Predomina la tipología de 3 habitaciones.
El municipio de Alfafar mantiene cierta actividad inmobiliaria con 4 testigos a la venta mostrando una disminución del 67% con respecto al Informe 4T 2023 y 50% en comparación con el trimestre anterior. El precio medio se sitúa en 1.909 €/m².
Como conclusión, los municipios de la Horta Sud presentan una actividad inmobiliaria menor al resto del área metropolitana, como lo había sido de manera tradicional, teniendo en cuenta que es un área con menor nivel de renta y mayor expansión industrial, a pesar de registrarse algunas nuevas promociones en el último año con varios testigos a la venta.
Si comparamos el porcentaje que representa la oferta de obra nueva plurifamiliar de vivienda de renta libre registrada en la ciudad de Valencia con respecto al resto del área metropolitana, en los últimos 5 años ha bajado hasta 18 puntos porcentuales.
En este quinquenio ha habido una disminución alarmante de la oferta de obra nueva en la ciudad de Valencia, que alcanza un valor cercano al 85% en número de testigos (viviendas utilizadas para calcular las medias luego de segmentar y homogeneizar por tipologías) y casi un 65% en número de promociones.
En el área metropolitana ocurre de manera similar en la Horta Oest y la Horta Sud, registrándose una disminución de la oferta desde que se registran datos de entre un 71% y un 92%, respectivamente, en el período de 5 años. Por el contrario en la Horta Nord se registra un incremento del 28% en los testigos en oferta en la misma etapa.
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