La fórmula que permite a los jubilados vender su casa sin dejar de vivir en ella

La nuda propiedad es un modelo de compraventa inmobiliaria en el que el propietario vende la titularidad de su vivienda, pero conserva el usufructo, es decir, el derecho a utilizarla. El comprador, por su parte, adquiere la propiedad, pero no podrá hacer uso de ella ni alquilarla hasta que el usufructuario fallezca o venza el plazo pactado. Aunque este concepto puede parecer complejo para quienes no están familiarizados con el sector, en realidad, es una forma innovadora de generar ingresos.

Javier Cuenca, gerente de la inmobiliaria valenciana Cuenca Marisol, especialista en este tipo de operaciones, explica que «el auge de la nuda propiedad se debe a varios factores, especialmente al envejecimiento de la población y a la falta de liquidez en muchas personas mayores. En la Comunitat Valenciana, cada vez más gente se interesa por esta opción porque les permite continuar viviendo en su casa mientras obtienen dinero para mejorar su calidad de vida».

El perfil típico de las personas que venden su vivienda en nuda propiedad son jubilados que viven solos y que, con pensiones modestas, buscan una forma de complementar sus ingresos. Muchos de ellos se enfrentan a una realidad económica difícil, especialmente si no han cotizado lo suficiente o si han tenido que depender de una pensión de viudedad. Como señala Cuenca: «Imagina a una mujer que, tras la muerte de su marido, se encuentra con una pensión de 500 o 600 euros. Con la venta de la nuda propiedad, puede seguir viviendo en su casa y, al mismo tiempo, disponer de una cantidad considerable de dinero que le permite vivir con mayor comodidad».

Este tipo de transacción también resulta ventajosa para aquellos que no tienen herederos o cuyas familias no pueden asumir la carga económica de apoyar a sus padres. Cuenca menciona que, en algunos casos, «los hijos apoyan a sus padres en la decisión de vender la nuda propiedad porque prefieren que vivan bien sus últimos años, en lugar de preocuparse por la herencia».

Aunque la nuda propiedad y la hipoteca inversa comparten el objetivo de obtener liquidez a partir del valor de una vivienda, presentan diferencias clave. En una hipoteca inversa, el propietario sigue siendo el titular del inmueble y recibe un préstamo, que deberá ser devuelto tras su fallecimiento mediante la venta de la propiedad o por los herederos. En cambio, en la nuda propiedad, el propietario transfiere la titularidad de la vivienda al comprador, aunque mantiene el derecho de uso.

«La elección entre una hipoteca inversa y la nuda propiedad depende de las necesidades y prioridades de cada persona. La elección depende de si se busca vender el inmueble o mantener la titularidad mientras se obtiene liquidez», aclara Cuenca.

El mercado de la nuda propiedad en España ha experimentado un notable crecimiento en los últimos años. De acuerdo a la memoria anual del Colegio de Registradores de la Propiedad para 2023, la Comunitat Valenciana se posicionó como la región líder, con 461 transacciones, lo que refleja el creciente interés por esta modalidad. En España el número de compraventas de nuda propiedad de vivienda ha sido de 1.845 en 2023, con un incremento anual del 11,3%. Esta cuantía supone alcanzar el nivel máximo de los últimos nueve años y medio.

Cuenca comenta que, en su inmobiliaria, el peso de la nuda propiedad ha aumentado significativamente en los últimos años. «Hace tres años, este tipo de operaciones representaba un 10% de nuestras ventas. Ahora, representa un 35%. Cada vez hay más personas mayores que ven en la nuda propiedad una forma de pasar el resto de su vida de la mejor manera posible», afirma.

El valor medio de las viviendas que se venden bajo este modelo ronda los 340.000 euros, aunque el precio final que recibe el vendedor es considerablemente inferior, con un descuento del 35%. Esto significa que, en promedio, los vendedores obtienen alrededor de 220.000 euros, lo que representa una inyección de liquidez importante para quienes dependen de una pensión ajustada.

Para los compradores, la principal ventaja de adquirir una vivienda en nuda propiedad es el precio. Al comprar una propiedad por debajo de su valor real de mercado, están asegurando una inversión que, aunque no podrán disfrutar de inmediato, les generará una plusvalía significativa en el futuro.

Sin embargo, como destaca Cuenca, esta es una inversión a largo plazo con cierto grado de incertidumbre. «No sabes cuándo podrás disponer del inmueble. Hemos tenido casos de personas que compraron una vivienda en nuda propiedad a una señora de 80 años y ahora ella tiene 104. Es un riesgo que los compradores deben estar dispuestos a asumir», comenta.

Además, este tipo de transacciones raramente se llevan a cabo cuando hay herederos implicados, ya que estos suelen tener reticencias a perder el control sobre la vivienda. En palabras de Cuenca, «muchos herederos no entienden que un inversor no va a comprar una nuda propiedad con un descuento del 10% o 15%. Se necesita un descuento mucho mayor para que sea una inversión rentable».

A pesar de las posibles reticencias por parte de algunos vendedores o herederos, la nuda propiedad sigue creciendo como una opción viable para muchas personas mayores en la Comunitat Valenciana. En un contexto de envejecimiento poblacional y pensiones ajustadas, esta fórmula ofrece una solución que permite a los mayores disfrutar de su hogar mientras mejoran su situación económica.

Cuenca concluye: «La nuda propiedad no es solo una transacción inmobiliaria; es una ayuda para que las personas mayores vivan con dignidad el resto de sus vidas. Y aunque pueda parecer una solución reacia para algunos, cada vez son más quienes se interesan por ella». Señala que el mercado de la nuda propiedad está aquí para quedarse, y su crecimiento en la Comunitat Valenciana es solo una muestra de su potencial a nivel nacional.