Sólo el 5% de los edificios de 50 años han pasado la 'ITV'

Se trata del Informe de Evaluación del Edificio (IEEV.CV) y desde el año 2018 es obligatorio en la Comunitat para los edificios de más de 50 años de antigüedad y se tiene que renovar cada diez años. En la práctica, es solo desde hace un año cuando los consistorios ha empezado a perseguir a las comunidades de vecinos para que cumplan el trámite, incluso bajo la amenaza de multas económicas, ya que hasta ahora muy pocos inmuebles lo tenían.

De hecho, de los 407.000 edificios de más de 50 años de la Comunitat, sólo 21.500 han realizado el estudio (un 5%), según datos de la Conselleria de Vivienda. Y a algunas comunidades de vecinos este informe les ha obligado a realizar costosas derramas para solucionar los problemas que han detectado los técnicos. No obstante, por el momento no se ha puesto ninguna sanción. Y además, el gobierno valenciano ha ampliado el número de inmuebles que deben presentar este documento. Todos los edificios para los que se solicite una subvención para realizar una obra tienen que presentar el IEEV.CV como requisito para acceder a la ayuda pública, aunque tengan menos de cinco décadas de existencia.

«Estamos notando en el último año y medio una fuerte demanda de edificios que necesitan tener este informe porque ha habido muchas subvenciones que requieren de este trámite, como el de poner un ascensor, la reparación de fachadas y cubiertas, etc», señala María José Vanaclocha, arquitecto superior de ARKespai.

El ayuntamiento no percibe ninguna tasa por este informe, todo el coste económico lo cobra el arquitecto que lo realiza, y sobre él recae la responsabilidad de certificar si el edificio se encuentra en buen estado, en un análisis detallado que el técnico suele tardar en torno a un mes en completar.

En el informe se miran tres puntos fundamentales. El primero es el estado de conservación de todas las instalaciones en general, las zonas comunes, la estructura del edificio. Que no haya grietas en la fachada, las vigas, los pilares o los balcones. Comprueban el estado de los suelos, las cubiertas, las instalaciones de electricidad, gas y agua, que la red de saneamiento esté bien. Es una inspección visual. En segundo lugar, la accesibilidad, si tienen ascensor a cota cero o tienen peldaños para subir, si existen barreras arquitectónicas. Y como tercer aspecto, la eficiencia energética, donde se miran las características de las carpinterías, los vidrios, cómo son los cerramientos de las ventanas. «Es una inspección muy exhaustiva de todo el edificio, que todo esté en buenas condiciones», indica Vanaclocha.

Para cumplimentarlo se utilizan dos programas. Uno para el certificado energético y otro para el informe del edificio, que pide datos de cuándo se ha hecho el certificado. Se trata de un formulario en el que se ponen los datos del edificio, como el año de construcción, cómo es el envolvente, es decir la fachada, la cubierta, las medianeras, la información de las ventanas, estructuras, instalaciones, y la accesibilidad. Los dos programas son de la Generalitat y tienen que estar aprobados por el Ministerio para la Transición Ecológica.

El informe del arquitecto puede reflejar que el inmueble no está en perfectas condiciones. En ese caso, existen varios tipos de problemas en función de la gravedad. Si hay riesgo de un posible desprendimiento de la fachada o del balcón y que pueda caer a la calle, el plazo para repararlo es inmediato, ya que el ayuntamiento vigilará que se soluciona en unos días. En Catarroja el arquitecto Sergio Reig, de Arquestil, tuvo uno de estos casos. «Era una vivienda unifamiliar que necesitaba una actuación urgente, el ayuntamiento lo había requerido y el propietario tuvo que hacer reparaciones. Se trataba de un problema en la cubierta, los elementos de entre vigas de la estructura eran ladrillos con riesgo de desprendimiento, tuvieron que repararlo porque había posible riesgo de caída», señala. El técnico apunta que en su informe puso que la intervención era urgente, «por lo que el ayuntamiento notificó al propietario que tenía que hacerla». Un gasto imprevisto para el dueño pero imprescindible para obtener el IEEV.CV.

Después están las deficiencias de solución urgente. La comunidad de vecinos dispone de hasta un año para repararlos. Son por ejemplo los estructurales, como grietas en los forjados, pilares o en vigas. De este tipo han tenido en dos edificios de Paterna, en la calle Cristo de la Fe. A raíz del informe el arquitecto encontró numerosos problemas y ahora el ayuntamiento insta a la comunidad de vecinos, de la que forma parte Teresa, a solucionarlos. «Hemos tenido que hacer una derrama de 175 euros al mes durante un año, y yo soy pensionista, así que me viene fatal. Hay cosas urgentes a corto plazo y otras tenemos un año para hacerlas. Los patios interiores están todos agrietados, toda la parte de arriba de la finca está muy mal y los pilares también tienen problemas», señala la mujer. Muy cerca está el otro inmueble, donde vive José. En su caso aún no han acordado ninguna derrama, los vecinos no se ponen de acuerdo, pero el consistorio les ha comunicado que deben arreglar los problemas cuanto antes, ya que está afectada la estructura. «Aquí somos todos mayores y no sabemos cómo vamos a poder pagar esto», indica el hombre.

En tercer lugar se encuentran las actuaciones a medio plazo, que el consistorio no persigue que se solucionen pero es conveniente arreglar. Es el caso de las humedades, que no filtre bien el agua de lluvia o que surjan pequeñas grietas. Y por último están los de mantenimiento, con asuntos de poca importancia que necesitan que los vecinos estén pendientes de que no se agrave la situación o traten de subsanarlo y detener su progresión.

Es obligatorio que el arquitecto analice los elementos comunes del edificio, como zaguanes, escaleras, fachadas y cubiertas. Pero además tiene que visitar un número de viviendas. La cantidad dependerá de cuántas haya en el edificio. En un inmueble de 12 tiene que visitar al menos seis, pero si la finca tiene más puertas, el porcentaje va descendiendo (si tiene 30 son diez y con más de 40 se visitan 16 viviendas). Las que siempre se visitan son las que están en planta baja, en el primer piso y en la última planta, que son las alturas más vulnerables.

En el caso del edificio donde vive Cristina Montejano, en la calle Botánico del centro de Valencia, hay 15 viviendas. Ella es arquitecta, así que se encargó de realizar los trabajos para el informe. «Es una finca de 1936, muy antigua pero está bastante bien. Tiene cinco plantas, con tres puertas en cada una y tres bajos. Las imprescindibles de visitar son las de los bajos, la primera planta y la última, porque están en contacto con la cubierta. Pero este edificio es complicado, porque tiene una forma de L, con 2 patios de luces y un patio de manzanas, cada uno con su fachada», explica. «Este tipo de trabajo es un informe laborioso, hay que dibujar esquemas, cuesta procesar esa información», indica. Y además añade otro problema. «Hay veces en las que lo que más cuesta es que los vecinos te dejen entrar su casa a hacer la inspección, porque no se fían. Y eso que voy por mediación del administrador, que ya les ha avisado de que tengo que ir a hacer el informe. En un edificio de 48 viviendas que había que visitar al menos 16 sólo tenía 15, y me costó poder acceder a otra más para lograr ese mínimo legal», indica Montejano.

En su inspección de la calle Botánico decidió visitar la totalidad de las viviendas, aunque por normativa le hubiera bastado con ver la mitad. «Encontré problemas pequeños, alguna grieta, pero estructuralmente está bien. Lo único es que por las bajantes tenemos un problema de humedad en el patio, pero no es una cuestión grave. Y en cuanto a la accesibilidad, aunque hay escaleras hasta el ascensor, tenemos también una rampa», detalla la arquitecta y a la vez vecina. «Al encargarme yo salió más barato, pero sino este trabajo hubiera costado alrededor de 100 euros por vecino», añade Montejano sobre el precio del informe.

No ocurre como en las ITV de los coches, que en la propia revisión los técnicos comunican que no la ha pasado y obligan a volver otro día. En el IEEV.CV es diferente. «El arquitecto registra todos los informes, hace su inspección y la presenta. Si hay problemas de cualquier tipo, lo notifica en el propio informe, y partir de ahí ya es el ayuntamiento el que comunica a la comunidad de vecinos las cosas que debe solventar y da el plazo para repararlas. Cuando se hayan arreglado, la comunidad debe informar al consistorio de que se ha solucionado y cierran el expediente», explica un administrador de fincas de la empresa valenciana Pérez Administradores.

Aunque habitualmente los edificios «suelen estar bien la mayoría, a no ser que hayan tenido algún problema estructural, están en buenas condiciones y mantenidos. Los problemas más habituales son de impermeabilización y filtración de agua, que no son faltas graves y la comunidad lo soluciona sin necesidad de hacer grandes gastos», apunta Vanaclocha.

Pero otros sí requieren intervenciones urgentes, y no siempre los vecinos están por la labor de gastarse dinero para solucionarlo. «Si los vecinos tienen que hacer derramas para ejecutar una obra que es necesaria para el informe, a veces tratan de alargarlo para ganar tiempo, pero el ayuntamiento va detrás y les dice que deben realizarla», apunta Montejano.

Los propietarios de los edificios que no hayan realizado este trámite y por normativa deban tener el informe, ya sea porque el inmueble tiene más de 50 años o porque han pedido una subvención, se enfrentan a multas municipales por infracción urbanística que pueden llegar a 6.000 euros. De momento los ayuntamientos no han puesto ninguna sanción, pero sí que están enviando cartas para informar a los edificios de más de 50 años que deben tener el informe y vigilan muy de cerca todas las intervenciones urgentes que registran los arquitectos.

Pero pueden encontrarse también con problemas legales. «Aunque tengan un seguro, si no han pasado el informe y se produce un desprendimiento de la fachada y le ocurre algo a una persona que vaya por la calle, el seguro puede argumentar que no lo cubre y entonces sería un asunto grave», señala Ignacio, de Marcal, empresa especialista en administraciones de fincas de Valencia. El gran boom urbanístico en Valencia, y en España en general, llegó en la década de 1970, edificios que ahora están cumpliendo esos 50 años de antigüedad y que por tanto ya se ven obligados por normativa a pasar el informe.