El alquiler se dispara un 28% en Valencia y bate récords

El año 2022 cerró con un incremento en el precio del alquiler medio en Valencia del 28% respecto al último trimestre de hace cuatro años, justo el periodo anterior a la pandemia, que paralizó el mercado debido al confinamiento. El distrito que registra un alquiler medio más caro es Ciutat Vella, donde el precio se sitúa en 1.700 euros al mes, una cifra que, tal y como indica Cos-Gayón, se supera en numerosos casos.

Pero, es que, en zonas tradicionalmente más demandadas por la clase trabajadora, el incremento que han sufrido los inmuebles ha sido en algunos casos aún más acusado que en las áreas más caras. Es la situación de Benimaclet, donde el precio se sitúa en 1.133 euros al mes frente a los 900 euros del segundo trimestre de 2022. Es decir, desde junio a diciembre, los arrendamientos de este distrito se han encarecido un 25% de media. Más de 200 euros mensuales en sólo seis meses.

Otro distrito que lleva tiempo subiendo es Algirós –donde prolifera la demanda de estudiantes universitarios–, con un alquiler medio de 1.153 euros mensuales. En su caso, fue el barrio de Valencia en el que que más ha bajado el número de inmuebles disponibles, con una caída del 87% de la oferta. En Poblados Marítimos –que alberga barrios como Cabanyal–, la renta se dispara hasta los 1.209 euros. Este último caso es especialmente llamativo, ya que se trata de una zona que en los últimos años protagoniza una guetificación de las áreas más pobres, que conviven con apartamentos de uso turístico que elevan los precios debido, precisamente, a que se reduce el mercado del alquiler residencial para dar paso a los visitantes.

Un fenómeno similar vive el centro de Valencia, donde la gentrificación se hace presente: el incremento de la oferta turística desplaza a los residentes y eleva los precios de los inmuebles. Por un lado, que los inversores destinen sus propiedades al uso turístico reduce el mercado residencial, mientras que los que viven en esta zona deben lidiar con ruidos y situaciones desagradables derivadas del turismo.

Según el informe de la Cátedra, se ha recuperado la demanda de alquiler fundamentalmente en los barrios del centro de la ciudad de Valencia y en barrios aledaños a las universidades públicas y en un alto porcentaje del sector turístico. «Esto ha provocado que en la segunda mitad de 2022 se alquilaran unos 2.000 pisos, disminuyendo notablemente la cantidad de inmuebles disponibles a finales del cuarto trimestre en todos los distritos de Valencia», señala el estudio. En concreto, la oferta de pisos en alquiler ha caído un 61%, lo que impacta directamente en los precios. «Se junta que hay mucha gente buscando alquiler con que hay muy pocos inmuebles disponibles», explica Cos-Gayón, quien no sólo señala como causa principal de esta reducción al auge de plataformas turísticas como Airbnb, sino que pone el foco en la «demanda brutal» provocada por la incapacidad para acceder a la compra de una vivienda.

Sólo hace falta echar un vistazo a los últimos datos sobre salarios en la Comunitat Valenciana para entender mejor aún la coyuntura del mercado de la vivienda. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), el sueldo medio de un valenciano se situaba a finales de 2021 en 1.954,6 euros frente a los 2.086,8 de la media de España. Sin embargo, otros estudios sitúan el sueldo medio valenciano más bajo todavía. Según el 'VIII Monitor Anual Adecco sobre Salarios', el salario medio ordinario bruto de la Comunitat es de 1.598 euros, con datos de 2021.

Un trabajador que gane esos 1.500 euros –brutos– al mes, difícilmente podrá vivir en un distrito como Campanar, donde el alquiler medio está en 1.323 euros. Incluso en Jesús, una de las áreas más económicas de la ciudad, tendría más que complicado hacer frente a una renta de 828 euros –el precio medio– teniendo en cuenta el resto de gastos fijos y básicos para vivir en condiciones dignas. Esta situación es la que está llevando a cada vez más personas sin pareja a buscar compañeros de piso. La vida no está hecha ahora mismo para vivir solo.

Con esta media en los salarios, se hace aún más evidente la emergencia habitacional en la que se encuentra una parte importante de la población valenciana. «Tenemos un problema muy serio y la Administración tiene que tomar cartas en el asunto. Además, no hay perspectiva de que los precios bajen, ni en compra ni en alquiler», manifiesta el director de la Cátedra.

Y es que, en distritos tan lejos de ser zonas de alto nivel adquisitivo, como la Olivereta, los precios han subido hasta un 25% en sólo seis meses –del segundo trimestre al cuarto de 2022–, alcanzando los 996 euros mensuales. Curiosamente, en esta zona también está teniendo influencia el interés inversor en apartamentos turísticos. «Aquí hay un montón de inversores y gente que compra para poner en alquiler, sobre todo para fines turísticos», cuenta Alejandro López, agente inmobiliario de una oficina de Tecnosaca en este distrito.

«Hace años, en esta zona, un piso podías encontrarlo por 300 o 350 euros al mes y ahora está entre 700 y 850. Incluso algunos están a 1.000 euros. Empezaron a subir a partir de 2014. Esto se debe, en parte, a que hay empresas extranjeras que han empezado a edificar y revalorizar el barrio. A la persona que tiene un piso le viene perfecto porque puede conseguir una mayor renta, pero al que busca vivienda esto no le beneficia, lógicamente», agrega López, que destaca la poca disponibilidad de pisos en alquiler en Olivereta. «Además de turistas y familias, también vienen cada vez más estudiantes porque cuentan con muchos servicios, transporte y zonas de interés para el ocio», señala.

Pero, ¿por qué el incremento del alquiler está siendo más acusado en algunos distritos tradicionalmente más económicos que en los más céntricos o nuevos? La primera causa, que ya ha comentado Cos-Gayón, siempre es que hay mucha demanda y poca disponibilidad de inmuebles libres, pero se da una segunda circunstancia: compartir piso eleva los precios porque se paga por habitaciones, tal y como se ve en el área de Blasco Ibáñez.

Así mismo lo explica Álvaro Orgaz, franquiciado de Red Piso en Avenida Cataluña. «Esta zona es de estudiantes y suelen venir de pueblos y otros municipios. Un alquiler que el año pasado estaba en 1.200 euros este año está en 1.400. La clave es que se alquilan por habitaciones, lo que permite al casero aumentar el precio global del inmueble porque sabe que son varios los que se reparten el gasto. Además, la mayoría de los pisos son grandes, de cuatro habitaciones. Nada baja de 1.000 euros», cuenta Orgaz, quien destaca también que el incremento de los precios de compraventa impacta en el alquiler. «La gente que quiere comprar y no puede acaba recurriendo al alquiler», agrega el agente y destaca que la mayoría de los inversores son particulares o empresas pequeñas. «Sí que hay fondos que compran para poner en alquiler, pero son la mayoría particulares con ahorros que quieren invertir. Los fondos grandes intentan tirar mucho el precio y la gente no está dispuesta a vender su inmueble por tan poco», indica.

La escasa oferta de pisos en Valencia está dando lugar a otro fenómeno: el alquiler de plantas bajas, que se acondicionan para su habitabilidad y así aprovechar la fuerte demanda para sacarles rentabilidad. «Se están comprando bajos para ponerlos en alquiler residencial y turístico. Aquí hay un montón de inversores que hacen eso. También tenemos una clienta que compra bajos para su familia», cuenta el agente de Tecnocasa que gestiona una oficina en Olivereta.

En el análisis realizado por la Cátedra, se muestra que la tipología que registra un mayor precio del alquiler de manera general es la vivienda de cuatro o más habitaciones. No obstante, en algunos distritos como Benimaclet, Poblados Marítimos, Algirós y Rascanya los precios de viviendas más pequeñas, tales como estudios o pisos con una o dos habitaciones, son más elevados que los inmuebles de tres o cuatro habitaciones en la misma zona. Esto responde a la antigüedad y el estado de los inmuebles, que además suelen dirigirse a un público con mayor poder adquisitivo.

En cuanto al área metropolitana, el informe indica que la Horta Nord es la que tiene mayor oferta disponible. Respecto a los precios medios, se observa que la Horta Oest parece ser la más demandada al exhibir un precio más alto, con un 16% superior al de la Horta Nord y hasta un 46% de la Horta Sur, que ocupa el tercer lugar en precio medio de alquiler.

Ante esta situación, insostenible para muchos, Cos-Gayón exige a la Administración que desarrolle medidas que amplíen el acceso a la vivienda a todos los rangos de edad. Por su parte, la Generalitat ha lanzado varias iniciativas pero siguen sin surtir el efecto deseado y, además, algunas están a la espera de la Ley de Vivienda del Gobierno. «Estimamos que los tres productos, vivienda de obra nueva, vivienda usada y vivienda en alquiler están en un momento crítico, con sobredemanda y escasez de producto. Es previsible que la vivienda usada sea la que ajuste su crecimiento antes que el resto, debido a la coyuntura de subida de tipos de interés, inflación y bajos salarios», concluye el director de la cátedra, que urge a ampliar el suelo urbano para construir nuevas promociones como fórmula imprescindible para bajar los precios.