«Pon tu piso con mi inmobiliaria y gana el doble»

Otro ejemplo real: el de Carlos. Alquila su piso en Valencia de particular a particular. Cobra casi 800 euros al mes a sus inquilinos. «Hace poco me telefoneó una inmobiliaria, se interesó por la propiedad y me ofreció ganar 300 euros más con el alquiler». El valenciano no aceptó encarecer. Renunció a esa promesa de mayor enriquecimiento «porque prefiero elegir yo a mis inquilinos».

Pero otros desenvuelven el caramelo. Sienten que les han abierto los ojos. Es el caso de Pilar. Alquila un piso de 120 metros cuadrados en Abastos. «Cobraba 600 a la inquilina, pero la mujer falleció el año pasado», describe la propietaria. «Pensaba subir el precio un poco al nuevo interesado, pero una inmobiliaria me dijo que si lo gestionaba con ellos sacaría el doble». Aceptó esa tentación. Tras algunas reformas lo está alquilando por mucho más: 1.400 euros. Un piso encarecido un 133% en un año.

Casos como estos aproximan la cifra: empresas intermediarias elevan entre un 40% y un 100% los precios a los que se ofertan algunos alquileres en Valencia con el argumento de proporcionar unos mayores ingresos a los propietarios y, como es lógico, ganar más en su porción de negocio: una mensualidad en los alquileres u honorarios que rondan o superan el 3% a dueño y comprador sobre el precio de venta.

El valor de las agencias a la hora de asesorar a los propietarios, conectar oferta y demanda y acompañar en gestiones está fuera de duda. Pero con el precio del suelo convertido en problema social, se abre un debate. ¿Influye está presión comercial en el encarecimiento de pisos en venta o alquiler? ¿Aceptan los propietarios subirse al carro del alza o se resisten?

«Las inmobiliarias están fomentando ganar más dinero con precios que puedan ser más altos. Facilita al propietario que encuentre inquilino o vendedor allí donde, con precios elevadísimos, le costaría mucho. La inmobiliaria lo pone más fácil y, evidentemente, contribuye» al encarecimiento de vivienda. Así lo expone el secretario general de la asociación FACUA-Consumidores en Acción, Rubén Sánchez, a consultas de LAS PROVINCIAS.

Y añade una crítica: las empresas de intermediación, resalta Sánchez, «tienen ya prohibido cobrar comisión al inquilino cuando se trata de un alquiler de vivienda habitual, pero en muchos casos lo hacen todavía y las administraciones no han hecho pública todavía ni una multa». En la cuantía de honorarios de venta no hay un límite establecido. «Rige la libertad de mercado».

Silvia Huerta es abogada y delegada de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) en Valencia. Por su experiencia, cree que la mayoría de agencias «no suele proponer un precio muy superior al de mercado, porque les interesa que el piso se venda o alquile en el menor plazo posible».

Según expone, «hay propietarios que no conocen los precios medios que se están pagando en sus barrios y aceptan un precio más bajo» en el alquiler. Por tanto, no ve claro que el afán de inmobiliarias por sugerirles mayores ganancias a costa de vender o alquilar un piso contribuya al alza generalizada.

Pero lo justifica Huerta en esa resistencia de particulares al mayor enriquecimiento. «Buena parte de los propietarios se contenta con pedir rentas de alquiler mucho más bajas de las que se están generalizando en esta burbuja. Porque lo que interesa y preocupa al propietario es la tranquilidad de cobrar mes a mes y de saber que, si hay impagos, podrá recuperar su casa en un plazo razonable».

Una encuesta de la OCU muestra que dos de cada tres propietarios no sube la renta anual a sus inquilinos. En todo caso, «hacen alguna subida al cabo de unos años cuando gastos de comunidad y otros crecen por la inflación». La inmensa mayoría «se contenta con rentas razonables que sus inquilinos puedan pagar». Además, «las gestiones las puede realizar un propietario suficientemente informado. La intervención de una agencia no es imprescindible».

El problema de fondo, estima Huerta, «es que la oferta de pisos disponibles mengua mientras la demanda sube mucho. Hay pocos pisos en alquiler y eso eleva los precios». ¿Cómo corregirlo? «Hay que movilizar casas vacías dando a sus propietarios seguridad ante los impagos». Es el principal del temor de los arrendadores en las encuestas. También urge «promover miles de VPO para alquiler», pues «las cifras de construcción son ridículas. Los políticos dicen que no se hacen de la noche a la mañana, no arrancan y el problema se agrava».

Fernando Moner, al frente de la Asociación Valenciana de Consumidores y Usuarios (AVACU), sí admite que ese factor de máximos beneficios que promueven las inmobiliarias entre propietarios «puede perjudicar en el precio de la vivienda», pero «no de una manera excesiva». Hay «muchos factores», matiza.

Da más peso a «la falta de suelo que las administraciones ponen a disposición de constructores, el excesivo interés en la especulación, con grandes fondos y patrimonios que juegan con los precios o el incremento de los costes de construcción por el impacto de las guerras o el precio de la energía».

Su gran clave para que los precios no sigan subiendo es «que haya mucha más vivienda protegida que equilibre la oferta y la demanda». Móner ve un problema en «la falta interés de algunos constructores y promotores en este tipo de viviendas porque no les resulta suficientemente rentable».

Según un socio consultor inmobiliario del Colegio de Economistas de Valencia, «la subida de los precios de la vivienda en Valencia se debe a la falta de oferta y la alta demanda». Y esto «se va a mantener aún durante unos años porque no hay solares en los que edificar y generar suelo apto puede durar de tres a cinco años».

Las tentaciones de inmobiliarias a propietarios para elevar precios, ahonda, «puede deberse al cambio de la ley de Vivienda en abril. Ahora los agentes sólo pueden cobrar sus honorarios al propietario. Muchos trabajan como autónomos y es posible que busquen sus ganancias de esa manera».

«Nuestro principal objetivo es vender tu vivienda al máximo precio», reza una frase en la web de la inmobiliaria RK Sirval. Proponen el método 'home staging' para revalorizar la propiedad con métodos decorativos y de imagen que presenten en el mercado fotos de la vivienda en cuestión luminosa y pulcramente amueblada, lo más atractiva posible a ojos del comprador.

Según un experto de la firma, «cualquier vendedor buscará siempre la máxima rentabilidad por la venta. Pero la mayoría de las veces el precio máximo no se consigue poniendo un precio alto. Este es un error de aficionados». Existen «otras posibilidades que un buen agente sabe explorar».

Es habitual escuchar esta frase en mediadores inmobiliarios a la hora de cerrar con los clientes el precio de una casa a la venta: «Para rebajar siempre hay tiempo». Es decir, tirar por alto y esperar. En ocasiones, meses. Y con paulatinos descensos muy espaciados hasta que, al fin, aparecen interesados.

O igual no. Como en un bajo de la calle San Vicente, el de la vieja tienda 'Camas Blasco', conocido por llevar años a la venta y sin comprador. Según detallaba hace dos años una agente que lo gestionó, la dueña «no quiso alquilar, lo habitual en la zona. Quería vender por dos millones. No por menos». Ha habido interesado, pero las persianas del bajo siguen bajadas.

Es algo muy propio del mercado del lujo, cuando el propietario no tiene la urgencia económica de vender o alquilar y persigue la máxima riqueza. Por ejemplo, el ático más caro de Valencia salió a la venta a finales de enero por 8,6 millones de euros. Y sigue anunciado por el mismo precio siete meses después.

Vicente Díez es el vicepresidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API). A la vista de portales y precios publicitados en Valencia admite que algunas empresas «están inflando precios hasta un 25% como estrategia de captación de pisos, en especial para venta». Al propietario «le tienta que le digan que su casa vale mucho y se puede vender por más de lo que imagina, pero al final la oferta y demanda acaba poniendo las cosas en su sitio».

La competencia entre inmobiliarias es «enorme», el mercado vive un momento «voraz» y «no siempre se hacen las cosas como sería deseable». Para Díez, «no es razonable poner un piso que realmente vale 220.000 a 250.000 euros. Te vas a encontrar con que, o lo rebajas, o tarda un año o más en venderse».

En el lado opuesto, hay precios «inflados por el propietario», bien porque se contagia de la espiral al alza o porque su vecino lo ha vendido muy caro. «Y nos toca frenar el afán de riqueza ante aspiraciones exageradas». Otro ejemplo: «Cuatro hermanos quieren repartirse una herencia y sacan un piso a la venta por 200.000 porque necesitan sacar 50.000 cada uno. Y de ahí no les mueves».

¿Qué criterios usa un gestor inmobiliario para plantear uno u otro precio? Según el agente, «lo correcto es hacer un análisis del mercado en la zona. Y no sólo de los precios que se anuncian en portales digitales, sino los de escritura. Lo razonable es ofrecer uno que garantice que va a venderse en unos tres meses». Al fin y al cabo, si no hay cierta agilidad de operaciones el gestor tampoco gana.

Si hablamos de alquiler, «la actualización a precio de mercado llega cuando vence el contrato». Y, en algunos casos, en Valencia, «hay casos en los que es posible sugerir a los arrendadores incrementos del 100%». Es decir, el doble de lo que acordaron hace cinco años, que es la duración habitual en los contratos.

En el afán de arrastrar al propietario al máximo precio posible están los honorarios, el beneficio que se llevan las inmobiliarias por la intermediación. A más precio, más ganancia. En la venta, detalla Díez, «oscilan entre un 2% y un 3% cobrado cada parte, comprador y vendedor. Pero hay casos que van hasta el 5%». La OCU estima la comisión media en el 3,6%. «Pero los honorarios son libres. No hay límite», añade su delegada en Valencia, «y no es raro ver comisiones del 6% y hasta del 10%», destaca Huerta.

En alquiler, la inmobiliaria cobra al dueño del piso una mensualidad. «Realmente, es una vez en cinco años por piso. Y con tan poca oferta baja la frecuencia de estas operaciones y hay agencias que ya han abandonado los arrendamientos porque no les compensa», asegura el agente inmobiliario.

Describe Díez un panorama de «muy elevada» competencia por parte de agencias para captar inmuebles y hacer negocio, «con estrategias que a veces no son las deseables». Como la de cobrar honorarios sólo al comprador y no al vendedor para así atraer sus pisos. «Esto acaba perjudicando al sector, porque realmente trabajamos para ambos».

Otras prácticas que describen clientes -y confirman desde el sector- son el cobro de pequeñas cantidades por visitar una casa para alquiler, agencias que cobran una mensualidad al inquilino y no sólo al comprador, propietarios que le piden varios meses de renta por adelantado como condición para quedarse con el piso o el cobró de honorarios de venta únicamente al comprador.

Nora García es la presidenta de la Asociación de Inmobiliarias de la Comunitat Valenciana (ASICVAL). Admite que «se pueden dar este tipo de malas prácticas si tenemos en cuenta que en la Comunitat hay 4.000 agencias». Desde la asociación, asegura, «luchamos contra ellas porque empañan nuestra profesión y somos conscientes de nuestra responsabilidad».

Y recuerda: «Pedimos cumplir escrupulosamente la ley y también somos los primeros en aterrizar a algunos propietarios respecto a la valoración de su vivienda, los que recomendamos mantener rentas cuando se acaba un contrato según las variaciones del IPC para que sigan los arrendatarios y quienes no paramos de decir que algunas rentas que se piden son desorbitadas».