Valencia es la gran ciudad de España con más aumento del precio de alquiler por el boom de los apartamentos turísticos

Y es que tal como se extrae de las conclusiones de varios informes, como el realizado el 8 de mayo de 2023 por Castroconsulting Business Strategy S. L. y apoyado en otro anterior elaborado por la Càtedra Model Econòmic Sostenible València i Entorn (MESVAL), y también con los datos aportados por Visit Valencia de abril de 2023 a abril de 2024, se evidencia la alta rentabilidad de la actividad tuística frente al arrendamiento tradicional.

«La rentabilidad del negocio del alquiler de viviendas turísticas puede suponer un diferencial del 351% respecto a la rentabilidad del arrendamiento de vivienda regulado por la ley de arrendamientos urbanos, diferencial que puede incluso crecer si, con la nueva ley de vivienda, se establecen límites al precio de los alquileres», tal como reza en el informe municipal.

Precisamente ese beneficio tan alto que generan los alquileres turísticos han tenido un efecto directo en el encarecimiento de los alquileres convencionales, tal como se recoge en los estudios encargados por el Ayuntamiento. De hecho, se destaca que la «ciudad de Valencia es la que mayor crecimiento ha sufrido en los precios del alquiler, con un 63,77% de aumento en el periodo 2010-2022 y un 44,87% entre los años 2018-2022».

Y se argumenta que las viviendas turísticas en Valencia se concentran en las zonas de mayor atractivo turístico: «Ciutat Vella supone el 39% de las plazas y le siguen los distritos de Poblados Marítimos (15%) y Extramuros (7%)». E incluso se añade que se ha detectado que las viviendas turísticas se están propagando «hacia nuevas zonas de la ciudad, muchas de ellas alejadas de los polos turísticos» y se argumenta que puede deberse «a las recientes medidas de ordenación e inspección aplicadas por la Administración en las zonas más céntricas».

También se hace una compración entre el número de habitantes de Valencia y el número de camas hoteleras y se detalla que en el Cap i Casal hay 800.180 habitantes y «según los datos abiertos de la Generalitat Valenciana obtenidos en mayo de 2023,hay 47.017 plazas hoteleras en Valencia, de las cuales 21.528 corresponden a plazas hoteleras», pero lo curioso es que las plazas referidas a viviendas de alquiler turístico ya superan a la oferta de los hoteles. En concreto, se detalla que hay «25.489 plazas de viviendas turísticas».

En el informe municipal con el que el Ayuntamiento justifica la aprobación de la moratoria por un año de licencias de apartamentos turísticos, se explica que la situación por la proliferación de viviendas turísticas se está agravando y crece a gran velocidad «como evidencia el informe de la Fundación Visit València en fecha de 27 de mayo de 2024, que en la tipología de apartamento turístico que identifica como 'casa completa' (en la que se alquila una vivienda al completo sin convivir con el propietariou otros inquilinos) pone de manifiesto un preocupante incremento porcentual en el total de la ciudad de Valencia de nada menos que el 33% producido en el plazo de un año, contabilizando desde abril de 2023 hasta abril de 2024».

Se argumenta que en sólo ese espacio de tiempo «las viviendas turísticas comercializadas en las diferentes plataformas como 'casa completa' han pasado de algo menos de 6.000 a una cifra cercana a los 8.000».

Y en este informe se recogen datos comparativos en distintas zonas. Así, por ejemplo, en el centro histórico en abril de 2023 se ofertaban por plataformas 1.812 apartamentos turísticos y en abril de 2024 un total de 2.061. En Ruzafa y Ensanche, en el mismo periodo, se ha pasado de 1.097 a 1.444; en la zona de Palacio de Congresos, de 220 a 448; en Ciudad de las Artes y las Ciencias y Alameda, ha pasado de 1.012 a 1.384; en la playa, la Marina y Poblados Marítimos sube de 1.152 en abril de 2023 a 1.572. En la zona de La Albufera, pasa de 121 a 145. Y , en general, como sumatoria de toda Valencia, se cifra que en abril de 2023 eran 5.932 y ahora 7.895.

Este crecimiento desmesurado también se refleja en los datos aportados por los servicios municipales de Licencias de Urbanismo y el área de Licencias de Actividades. «Y se desprende clramente que en el último año, y especialmente en los meses transcurirods del año en curso y todavía más en las últimas semanas, se ha producido un alarmante crecimiento de la presentación de títulos habilitantes para nuevos usos terciarios de vivienda turística y muy particularmente de las ubicas en planta baja», según el informe de estos dos departamentos.

De hecho, si la media anual de solicitud de licencias entre 2015 y 2018 era de 26 y entre 2019 y 2022 era de 75, en 2023 ya creció la media anual a 214. Y en el caso de las declaraciones responsables, se ha pasado de las cero presentadas entre 2015 y 2018; a las 17 entre 2019 y 2022 y las 242 en sólo el año 2023. Por lo tanto, entre ambos apartados, licencias solicitadas y declaraciones responsables presentadas, entre 2015 y 2018 sóoo había 26; entre 2019 y 2022, la media anual fue de 92 y sólo en 2023 ha llegado a los 456.

Tanto desde el área de Licencias de Urbanismo como desde el servicio de Licencias de Actividades, afirman que la situación en 2024 ha empeorado. Y es que en los cinco primeros meses del año en curso 2024, se han presentado 733 solicitudes de licencias y declaraciones responsables y sólo 506 de ellas se han producido en mayo, seguramente viendo venir que se iba a aplicar una moratoria.

De hecho, eso queda patente con datos como que en enero se presentaron sólo 60 solicitud de licencias y declaracionres responsables en apartamentos turísticos; en febrero ya subieron a 63; en marzo fueron 50; en abril 54 y en mayo la citada cantidad de 506.

En cuanto a solicitudes de edificios enteros para apartamentos turísticos, en el año 2021 sólo se presentaron 21 peticiones; 16 en el año 2022; 19 en 2023 y 15 en 2024.

Después de explicar estos datos, en el informe munciipal se concluye que «de forma incuestionable en los últimos tiempos se viene produciendo en la ciudad de Valencia un crecimiento constante y exponencial tanto de la efectiva apertura y comercialización en las plataformas digitales de nuevas viviendas turísticas, como de la prestación de nuevos títulos habilitantes dirigidos a la futura implantación de otras muchas».

Incluso en el informe se tolda de «riesgo cierto de desbordamiento de la capacidad de acogida de turismo que tiene nuestra ciudad, con las diversas afecciones negaticas que ello pueda provocar en la ciaudad del entorno urbano y en la convivencia ciudadana que se vienen detectando y que podría ir en aumento si no se aborda por las aministraciones públicas competentes la tarea de arbitrar unos límites racionales y proporcionados que permitan la convivencia pacífica de los diversos usos presentes en la ciudad».

Este aumento sin control de las viviendas turísticas, según se detalla en los distintos estudios recogidos en el informe, también está afectando al mercado de venta de viviendas. «En el periodo 2018-2022 se observa un incremento generalizado de los precios en todas las grandes ciudades». Y se destaca que, en el caso de Valencia, es la ciudad que más crece en el aumento del precio de venta de viviendas. «Destacan los incrementos de precios de Málaga (33,07%) y de Valencia (35,25%), dos importantes destinos de turismo urbano o Alicante (24,24%), un destino con menor dimensión turística, pero en donde la demanda de vivienda de los extranjeros parece haber disparado los precios», añade el informe.

Desde el área de Licencias Urbanísticas y Licencias de Actividades se detalla que se están detectando «externalidades negativas en el mercado residencia de nuestra ciudad provocadas no sólo por la conversión masiva de viviendas en alojamientos turísticos, sino también por la implantación de nuevos usos hoteleros en edificios anteriormente residenciales y la consstrucción de hoteles de nueva planta en parcelas de uso residencial.

Y, después de aportar todos estos datos, en el informe municipal se concluye que todo esto está teniendo consecuencias directas para los vecinos como «la disminuación de la oferta del mercado inmobiliario residencial, tanto en régimen de alquiler tradicional sujeto a la normativa sobre arrendamientos urbanos como en régimen de compraventa».

También citan como consecuencia que el inrecmento de precios de alquiler residencial y venta de viviendas provoca como efecto la denominada «gentrificación turísticas', consistente en el desplazamiento paulatino de la población residente de un barrio como consecuencia de la revalorización de precios provocada por la demanda turística.

Y añadenque el incremento de precios «dificulta enormemente el acceso de los jóvenes al mercado residencial».

A nivel de ciudad, también enumeran otras consecuencias como, por ejemplo, «la saturación de los espacios e infraestructuras públicas, como calles peatonales, plazas, epsacios libres o parques.

También añaden que se producirá una «descomposición de los estándares dotacionales, pues la reserva del suelo dotacional público destinado tanto a zonas verdes como a equipamientos se claculan por los instrumentos de ordenación en proporción a la edificabilidad residencial prevista».

También citan la desaparición del comercio tradicional «destinado a cubrir las necesidades de los residentes, al adaptarse la oferta comercial al turismo, con cambios de horarios, precios y tipología de los comercios». Y añaden que en este mismo sentido se produce también la orientación al turismo de la prestación de los servicios urbanos, como con las oficinas de información turística o alquiler de bicis o patinetes). Y se añade el problema de convivencia con la población residente.

Nada más conocer el anuncio de la moratoria, desde la Federación de Vecinos de Valencia, explican que "la moratoria debe suspender también los cambios de uso de residencial a terciario hotelero".

La presidenta, María José Broseta, ha afeado que no se haya hablado de este tema en la mesa de ocio y turismo. Broseta ha lamentado "

que nos tengamos que enterar de estos cambios de orientación a través de los medios de comunicación y no mediante las mesas de diálogo con las que se comprometió la alcaldesa María José Catalá y donde debería explicarse el propósito y contenido de esta moratoria, y en concreto cuál es la hoja de ruta municipal en materia de ocio y turismo”.

La presidenta vecinal asegura que el hecho "de que el Ayuntamiento asuma la necesidad de impulsar una moratoria de licencias de nuevas viviendas de uso turístico es, de entrada, una buena noticia que debemos celebrar, pues significa que finalmente el equipo de Gobierno municipal asume que existe un problema con el crecimiento descontrolado del alojamiento turístico”.

Eso sí ha insistido en la necesidad de contar con los vecinos "para establecer una hoja de ruta que realmente sea efectiva para detener la actual avalancha de turistificación descontrolada que está haciendo inhabitable la ciudad hasta el punto de eliminar la posibilidad de adquirir o alquilar una vivienda para uso residencial".

Sobre los megacruceros, otra de las polémicas suscitadas recientemente, desde la federación vecinal indican que la "medida propuesta no aborda más que un mínimo porcentaje del problema y no afronta la cuestión de fondo".

Desde la federación vecinal se recuerda que no es sólo el tamaño de los cruceros el problema, también su número. “No debería autorizarse el atraque de más de tres cruceros a la vez, sea cual sea su tamaño, y habría que poner un límite máximo de cruceristas diarios en la ciudad”, ha dicho la presidenta.

Asimismo, hay que recordar que solamente el 16% de los cruceros previstos para 2024 son de más de 5.000 pasajeros, que son los llamados o considerados como “megacruceros”. Por tanto, el 84% se quedaría fuera de una medida que, además, se está planteando para dentro de dos años.